土地增值税预征率不宜统一

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局制定。”这里的具体办法主要是指土地增值税的预征和清算办法，应该包括土地增值税预征的条件和清算程序及方法。然而，许多地区并没有制定相关的具体办法，而是针对普通住宅和豪华住宅分别制定统一的预征率，且没有明确规定预征后清算的具体程序和方法。笔者认为，这种做法是不科学的，它与《土地增值税暂行条例》及其实施细则的精神不一致。 

　　针对房地产开发周期比较长，在项目竣工结算前进行产品销售并取得收入的情况，实行土地增值税预征，是从有利于企业资金平衡和税款均衡入库出发而采取的过渡性措施。待项目全部竣工决算后，税务部门应进行清算。同时，《土地增值税暂行条例》及其实施细则并没有授权各地制定统一的预征率。 

　　根据规定，只有在以下两种情况下才能预征土地增值税：1．在小区开发建设中，一部分房地产项目先被开发及转让，此后小区内的配套设施才建成。在先开发的项目被转让并取得收入时，应预征土地增值税。2．对以预售方式转让房地产，在办理结算及移交手续前取得收入的纳税人，应预征土地增值税。 

　　针对上述两种情况，科学合理的预征方法应该是：对第一种情况，直接用转让收入减去按转让项目实际成本确定的扣除项目金额和按配套设施预计成本核定的扣除项目金额，得出增值额，求出增值率，再按对应的税率，求出应预征的土地增值税额。在这种情况下不需要土地增值税预征率。对第二种情况，可以将交易双方签订的预售合同中确定的转让收入作为计税收入，先按房地产开发的预算成本核定扣除项目金额，计算预计的应纳税额；再以预计的应纳税额除以转让收入求出预征率，以此计算每次预收房款时应预缴的土地增值税。在这种情况下，不同的开发项目预征率是不一定相同的，所以在全省（市）范围内统一预征率是不科学的做法。 

　　基于以上分析，笔者认为应该采取如下对策： 

　　1．取消目前制定统一预征率的做法。 

　　预征率应该是以预计的应纳税款额除以转让收入得出的，预计应纳税款则是根据增值率和适用税率匡算出来的，因而不同地区的地段、同一地区的不同地段、同一地段的不同开发项目，其增值率是不一样的。各个房地产项目的预征率也不可能相同。 

　　2．制定预征和清算管理办法。 

　　各地在具体执行预征和清算的工作中还存在很多不规范的做法。因此，应制定预征和清算管理办法。该办法应包括实行预征的基本条件、基本方法，实行清算的时间、纳税人应报送的资料等。规定税务机关要在项目全部竣工办理结算时，对土地增值税进行清算。纳税人在清算时应报送房地产开发企业清算申请、土地增值税纳税申报表等相关资料。