随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置曰渐突出，房地产行业飞速发展。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。
自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和 17％，而与此密切相关的房地产税收收入虽然绝对量增长也较快，但税收收入额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大的情况很不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。根据10省市地税局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收收入在各地地方税收收入的比重全部呈现上升趋势，平均比重从1 994年的2％上升到2001年的 6.89％，由此可见其发展之迅速。但是，房地产行业的发展速度和税收增长明显不成比例。例如，北海市商品房交易额2001年为27375.59万元，2002年为 56842.56万元，2003年为60370.78万元，而2001、 2002、2003年度房地产企业所得税收入仅分别为445万元、183万元、396万元。可见房地产行业偷逃税的严重程度。
一、房地产业偷逃税的主要手段
（一）通过各种方式将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款
一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。
二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面（工程队得到的是近水楼台先得月的优先购买权）抵建安工程款。
三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂"其他应付款"或干脆挪做"小金库"使用。此种偷税手段也是房地产开发企业常用的一种，且较为普遍。
四是房地产企业通过代收各种"初装费"及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报，这种偷税现象在所检查的房地产开发企业中占了绝大多数。
（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款
按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步"三通一平"开发后，进行土地评估、迅速增大注册资本，提高资质。而评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成，减少企业所得税税基，达到既增资又偷税一举两得的目的。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票"窗口"或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为"引税"的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3％的营业税及附加的代价，就可以轻松偷逃33％的企业所得税。
（三）采取"假借款、真按揭"偷逃税款
随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，很快得到房地产公司和住房消费者的青睐，成为房地产销售业务中的主要方式。房地产公司利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做收入处理，从而达到隐瞒营业收入、偷逃税款的目的。通过对房地产行业税收专项检查发现，有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃税款。
（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款
近年来，房地产开发已成为一些地区新的支柱产业，房地产开发企业也在向集团化发展，新的战略转移出现了新的偷逃税手段。也就是说，房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建安公司、销售公司、物业公司，使其成为控股公司或全资公司，将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等：物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假各同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。如我们在检查北海市某房地产有限公司时发现，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人代表是夫妻关系，两公司利用假合同虚增成本偷逃税款1 22万元。
（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款
其表现主要有以下几种现象：一种是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从我局2003年上半年对1 2户房地产开发企业的调查情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，涉及的金额达6000多万元。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。这两种现象都将导致企业利润不真实。影响企业所得税应纳税所得额，这种偷税手段在房地产开发企业所查的案例中较为普遍。还有一种是利用行业特点，故意调整成本。每个房地产开发项目一般都要经过前期准备、工程施工、验收出售等阶段，开发建设周期少则几个月，多则数年。这个特点决定了房地产企业在会计核算上的连续性比较强。特别是有多个房地产项目同时进行的开发公司。各项目的成本划分不是很清晰。房地产公司正是利用了这一行业特点，制造了"明亏暗盈"的假象。房地产开发公司往往将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个"共同费用"账户，结转经营成本时不是按照权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用"共同费用"账户随意调整，达到其调减利润偷逃税款的目的。
（六）利用"预提费用"账户虚增成本偷逃税款
按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司"预提费用"账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过"预提费用"等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，实际上未付出的费用是赢利，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。
二、房地产企业偷逃税收的原因分析
房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及10个税（费）种类：主要税种涉及建筑安装环节3％的营业税和销售不动产环节5％的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税、土地增值税、印花税、房产税（自用房、出租房）、个人所得税、企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）、契税（由业主缴纳，房产部门代收）。笔者对北海市地方税务局重大案件审理委员会2004年审理的6户房地产企业涉税案件情况进行比较分析，结果发现偷逃的地方各税总额占房地产开发企业应纳税总额的 78％。偷逃税比例较高的税种集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因：
（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，也为房地产开发企业偷逃税提供了可能
在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有1 2个，分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于涉及的税种多。各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税制结构不合理。目前，在房地产市场上，开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重。这种税制结构实际上鼓励了投机，又助长了土地的隐形交易，致使逃税现象严重。其次。房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷税动机较强。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房地产商去投机和偷漏税款。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房地产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。
（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，其复杂的背景为房地产开发企业偷逃税提供了可能
目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的"三产"或"集体"企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，他们组建的有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板）与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系。因此，他们为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用其自身影响力和拥有的各种资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的偷逃税手段进行疯任的偷逃税活动。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府无形中为房地产企业偷逃税款充当了"保护伞".如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并在税、费上做出允诺，同时要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的，使税法的权威性和严肃性受到破坏。
（三）房地产开发企业的行业特性与现行税收征管滞后，为房地产开发企业偷逃税提供了可能
从房地产开发企业业务流程可以看出，一个正规合法的从事房地产开发的企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划许可申请、施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已形成了房地产开发企业开发某一项目的基本要件，如项目名称、项目性质（住宅或综合楼）、占地面积、建筑面积，同时也发生了部分开发成本及费用。从房地产开发过程来看，各行政管理部门之间的管理相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳，下一环节就办不了，这些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，而现行税收政策在房地产开发企业发生了销售收入时，才对销售商品房确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定，可以说税务部门是房地产开发企业开发产品事后介入管理的。因此，税务部门不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。房地产开发企业因多个项目同时开发或先后滚动开发，根据现行财务制度规定应将归集的开发成本按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比分摊计入开发产品，在已完工的开发产品和已销售的开发产品——商品房中按收入成本配比原则，分摊计算出销售成本，计入经营成本。期间费用按当期实际发生列支进入当期损益。由于现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业的产品开发周期较长或先后滚动开发，企业利用行业的特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得现行税制下缴纳地方各税最多的一个行业——房地产行业，成了偷逃税的重灾区。其纳税比例较高的税种如企业得税、土地增值税、土地使用税，成了偷逃税比例较高的税种。
（四）税务机关对房地产业税收管理不到位，打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会
首先，税务机关未能开展与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流，自身也不具备收集到相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，不具备利用有效管理要互助在最佳时机对纳税人进行税务管理的条件，客上给了房地产业纳税人偷逃税的机会。其次。税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，有等到结算，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。再次，税务人员在查处涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。多数案件是以补代罚、以罚代刑。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯、屡教不改的重要原因。
三、防范和治理房地产业偷逃税的对策
（一）加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失
从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资科。并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。如北海市政府在前几年对享受停缓建税收优惠政策的房地产项目分别发给了优惠证，但许多重新开工的项目超过了原来规定的优惠范围，要么扩大享受优惠政策的面积，要么把没有享受优惠政策的项目当作享受优惠政策的项目报批。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。
（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度
为从根本上堵塞房地产企业税收流失的漏洞，建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除"人情税"、"关系税"坚持依法纳税，坚持依照《税收征管法》有关规定，对查处出的偷税款及罚没款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。
（三）全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管
国家税务总局下发的国税发[2005]82号文，要求在房地产行业推行一体化征税的全新管理模式。一体化征税的目的，在于堵截房地产行业比较严重的税收流失。实行所谓一体化征税，主要是以契税征管为切入点，借此全面掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷地传递这些信息，实现信息的互通共享，从而跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效率。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个之多。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，就可以加强房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。
（四）改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞
随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响远非昔日可比。在现行的税制下，简单地加强征管，加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业避税有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞。改革现行房地产税制的关键是在遵循效率、公平和财政原则前提下，从根本上消除房地产行业信息不对称的问题。要从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度。只有如此，价格机制才能理顺，房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期才能实现。改革的方向是建立科学的物业税收体系，在统-内外税制的基础上，按照简化税制、扩大税基、降低税率的总体思路，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，开征遗产税与赠与税等，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。
