房地产业是国民经济的支柱产业，住房价格是社会普遍关注的问题。其中，二手房交易是房地产业的一个重要组成部分，其对于繁荣住房市场，缓解供需矛盾，解决民生问题有着重要的意义。近年来，为促进房地产市场健康发展，抑制投机需求，国家相继出台了一些税收政策来发挥调控功能。为了使交易双方能够明白纳税，我们梳理了个人转让住房过程中涉及的各项税收政策，并举例分析如下：
税收政策
一、营业税
（一）计税营业额
从2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。（国税发[2006]74号）
关于购买房屋时间的确定：
1、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证上注明的时间按照“孰先”的原则确定其购买房屋的时间。（国税发[2005]89号）
2、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。（国税发[2005]172号）
3、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。（国税发[2005]172号）
普通住宅和非普通住宅的划分标准：享受优惠政策普通住宅房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１.０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１.２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％（国办发[2005]62号）我省各地普通住宅标准由房地产管理部门制定并发布。
（二）税率
销售不动产营业税税率为5%。
二、个人所得税
（一）优惠政策：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（二）应纳个人所得税额：
1、若纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，以其余额作为应纳税所得额，乘以20%的税率计征个人所得税。??
房屋原值具体为：
（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
（2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
（3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
（5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。??
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。??
（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
（3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
2、若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。??
三、土地增值税
（一）优惠政策：
1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报批准，凡居住满5年或5年以上，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
（二）应纳税额：
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和对应的税率计算征收。
1、增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
2、计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，上述第（1）、（3）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%至1.5%计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定并报省财政厅、省地税局备案（苏财税[2007]45号）
注：普通住宅和非普通住宅按照国办发[2005]26号中相关规定执行。
3、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
四、城市维护建设税、教育费附加
（一）城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的营业税额为计税依据，按照规定的税率计算应纳税额
税率：按照纳税人所在地实行差别税率
1、市区适用的税率为7%。
2、县城、建制镇的适用税率为5%。
3、纳税人所在地不在市区、县城、建制镇的，适用税率为1%。
（二）教育费附加：以纳税人实际缴纳的营业税额为计征依据，征收率为3%。
五、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证征收的一种税。个人转让住房时，应按照双方签订的房屋交易契约书中所载的金额计征印花税，税率为0.05%。
举例
一、某人2004年7月（房屋产权证上的时间为2004年7月，契税完税证上注明时间为2005年6月）购买了一套建筑面积150平方米的商品房，总价80万元，缴纳契税1.6万元，房款他首付三成，贷款56万元，以等额本金方式还款20年，三年来已支付房贷利息9万元，此外装修费花去了7万元。2007年8月，他以160万元的价格将这套房子出售，支付手续费、公证费等共计0.28万元。共应缴纳那些税费、分别如何计算？
1、营业税： 160×5%＝8万（按照“孰先”的原则确定购房时间为2004年7月，由于购房时间未满5年，因此应按照售房收入全额缴纳营业税。）
2、城建税及教育费附加：8×（7%＋3%）＝0.8
3、印花税：160×0.05%＝0.08万
4、土地增值税：
（1）扣除项目＝80＋80×（5%+5%+5%+5%）＋1.6＋8＋0.8＋0.08＝106.48万元
（2） 增值额＝160－106.08＝53.52万元
（3） 53.52÷106.48≈0.5026，税率为40%，
（4）土地增值税税额＝（53.52×40％－106.48×5％）×50%＝8.05万元（由于居住时间已满三年，土地增值税减半征收）
注：个人转让住房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其扣除项目中的第（1）（3）项的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
5、个人所得税：
（1）以实际成交价格作为转让收入：160万元，
（2）在计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
商品房的房屋原值：80＋1.6＋80×0.05％＝81.64万元 （80×0.05％为购房时缴纳的印花税）
转让住房过程中缴纳的税金：8＋0.8＋0.08＋16.09＝24.97万元
合理费用：9＋7＋0.28＝16.28万元
应纳税所得额＝160－81.24－24.97－16.28＝37.51万元
（3）应纳个人所得税额＝37.51×20%＝7.502万元
二、某人（房屋产权证上的时间为2000年3月，契税完税证上注明时间为2001年5月，购房合同生效的时间为2000年1月，房款收据的开具日期为1999年12月）从单位购买了一套房改房，住宅小区容积率为1.5，建筑面积为120平方米，总价为80万元，契税为1.6万元，购房发票遗失，于2007年12月将房屋售出，总价款100万元（当地房产部门公布的普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于9000元/平方米），贷款利息及装修费用共计10万元，交易过程中发生的手续费和公证费共计1万元，请问应缴纳何种税费，分别如何计算？（当地土地增值税计征比例为1%，个人所得税核定征收比例为1%）
1、营业税：根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。据此判断购房时间已满5年，且符合房产部门公布的普通住宅标准，因此免征营业税。
2、城市维护建设税和教育费附加：由于营业税免征，因此城市维护建设税和教育费附加也免予征收。
3、印花税：100×0.05%＝0.05万元
4、土地增值税：对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
5、个人所得税：购房发票已经遗失，无法确定购房原值，因此应核定应纳个人所得税额。100×1%＝1万元
