商品房合同约定面积与确权面积存在差异时的税务处理

　　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售实行预售许可制度。

　　房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

　　商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　二、商品房面积差异的处理和税务关系

　　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同中应当明确面积差异的处理方式，企业在税务处理中相应也要依据合同约定确定商品房的销售收入。

　　《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　1、按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　如果误差范围在合同约定的范围之内，则按照合同约定总价款确定商品房计税销售收入，如果重新约定总价款，则需要按照双方重新约定的总价款确定商品房计税销售收入。买受人退房的，房地产企业可以冲减当期计税销售收入，但支付的违约金不能冲减计税销售收入。

　　2、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%

　　当面积误差比绝对值超过3%时，房地产企业有可能支付客户退房的房价款利息以及承担超出3%部分的房价款，还有可能双倍返还客户绝对值超出3%部分的房价款。

　　支付给客户退房款可以冲减其当期计税销售收入，支付给客户的利息相当于占用客户资金支付的资金使用费，不能冲减计税销售收入，自行承担的房价款既有赔偿的性质也带有一定捐赠的性质，房地产企业可以不做纳税处理，仍然按照合同约定价款确定计税销售收入。双倍返还客户绝对值超出3%部分的房价款房地产企业可以冲减其当期计税销售收入。

　　房地产开发企业需要注意《营业税条例实施细则》第十五条的规定纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。所以其无论自行承担超出3%部分的房价款还是双倍返还绝对值超出3%部分的房价款给买受人，其为买受人开具的发票应当是净额显示，或者将双倍返还款视为折扣，将合同价款与折扣额在同一张发票上注明。

　　3、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　三、商品房面积差异的举例分析

　　某房地产公司**项目面积结算表（见附表）

　　1、A客户：面积误差比10%超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积110㎡大于合同约定面积100㎡，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，即（100×3%）㎡×1000元/㎡=3000元；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担为100×（10%-3%）㎡×1000元/㎡ = 7000元。产权归买受人。

　　计税销售收入=100000+3000=103000元

　　2、B客户：产权登记面积152大于合同约定面积150，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，即（152-150）㎡×1000元/㎡ = 2000元。

　　计税销售收入=150000+2000=152000元

　　3、C客户：面积误差比10%超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积180㎡小于合同约定面积200㎡，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，即（200×3%）㎡×1000元/㎡=6000元；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人，即200㎡×（10%-3%）×1000元/㎡×2 = 28000元。合计房产商共需偿还C客户34000元。

　　计税销售收入=200000-34000=166000元

　　四、相关术语解释

　　1、房屋的产权面积：系指按照《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）规定，由直辖市、市（县）房地产主管部门登记确权认定产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。

　　一般情况下，因种种原因，客户难以及时拿到房产证，但在房屋交付时一般可以获得房产测绘机构测定的面积即确权面积，就可以计算出房屋面积和合同面积与确权面积差异。

　　2、房屋的建筑面积：按照《房产测量规范》是指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖、结构牢固、层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。商品房的建筑面积通常包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积。

　　3、商品房的套内建筑面积：按照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

　　套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积计算，应符合下列规定：（l）套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；（2）跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；（3）烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；（4）室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；（5）利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m～2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；（6）坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

　　套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。

　　阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算：（1）封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　4、公用建筑面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

　　可分摊的公用建筑面积：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间：（1）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间；（2）售房单位自营、自用的房屋。