土地增值税的清算

实践中，土地增值税清算是房地产纳税人的一大难题。土地增值税清算时，对同一清算单位中的“公共”部分如非营利的公共配套设施等涉及到要进行分配；为了将开发的普通住房与其他房地产分开核算，还要将房地产开发成本费用在普通住房与其他房地产之间进行分配；对尚未销售的，在土地增值税清算时，还要将房地产开发的成本费用在已销售与未销售之间按建筑面积进行分配。特别是分期分批开发、转让房地产的，对属于多个房地产项目共同的成本费用，如土地征用费、土地开发成本、前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费等，要按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或按清算项目占地面积占房地产开发总面积的比例等其他合理的方法，计算确定清算项目应扣除的金额。下面举例说明这一问题： 
　　某市A房地产开发公司于2006年一次性征地100000平方。根据该房地产开发公司住宅小区的整体规划，计划在该宗土地上分五期共开发商品房20栋，所开发商品房总占地面积为50000平方，其中一期开发工程占地面积为10000平方。一期开发的商品房总建筑面积为200000平方，其中普通住宅的总建筑面积为60000平方。 
　　2008年一期开发的商品房竣工，截止2008年5月底，一期开发的商品房共取得销售总收入为90000万元（包括产权调换视同销售的收入），其中普通住房销售收入为13500万元。已销售的商品房建筑面积为150000平方（其中普通住宅的建筑面积为50000平方），占一期开发的商品房可售建筑面积的比例75%，但开发公司已将未销售的商品房全部用于出租或办公，所以，符合土地增值税清算条件。 
　　A公司支付的土地支付价款、土地开发成本、前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了五个清算单位（含未完工和尚待开发），其发生的共同成本费用，在本案例中按房地产项目的占地面积计算分配。土地支付价款、土地开发成本、前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费具体支出如下： 
　　一、土地支付价款：1615万元。其中：1.支付地租即土地出让金1000万元；2.缴纳耕地占用税100万元；3.缴纳契税500万元；4.在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费用10万元；5.支付征地应缴纳的印花税5万元。 
　　二、土地开发成本支付：3050万元。其中：1.土地征地费用2450万元，其中：以货币形式支付土地补偿费、安置补助费、新菜田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等2000万元以产权调换方式换原住户30套商品住房，根据与“回迁”户达成的协议：“回迁”房面积按1：1，“回迁”房总面积3000平方，相当于支付拆迁补偿费450万元。2.土地开发费用，包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等共支出600万元。 
　　三、前期工程费用支出：1050万元。其中：1.规划、设计、项目可行性研究支出：100万元；2.“三通一平”支出800万元；3.水文、地质、勘察、测绘等支出150万元。 
　　四、基础设施费用支出：750万元。其中：1.开发小区内道路支出：150万元；2.供水、供电、供气支出：100万元；3.排污、排洪、通讯、照明、环卫支出：100万元；4.绿化等工程发生的支出：300万元；5.排水管线、供水管线，燃气的管线，供热的热力站管线等设施支出：100万元。 
　　五、非营利公共配套设施费用支出：1300万元。其中：1.托儿所、幼儿园、中学、小学等支出：300万元；2.公共厕所、变电所、消防站、垃圾站、煤气调压站等支出：100万元；3.住区道路、小区路、组团路、宅间小路、步行道等支出：100万元；4.门楼岗厅支出：100万元；5.排水设施包括排水管网、污水泵站、化粪池等支出50万元；6.供电设施包括供电网络、变电室、开闭所、路灯配电室支出：50万元；7.供气设施包括供气管网和煤气调压站支出：50万元；8.消防设施保护居住区消防安全的市政设施支出：50万元；9.小区内坐椅、桌、园灯（路灯）、垃圾筒、电话亭、售货亭、休息亭（廊）、书报亭、入口标志、楼门牌、指示牌、路牌、儿童游戏设施、地面铺装、围墙、栏杆、路障、台阶、挡土墙、花架、花坛、水池、假山叠石、雕塑等支出：500万元。 
　　六、整个土地开发间接费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等共发生支出：50万元。 
　　以上支出7815万元是五个清算单位发生的应扣除项目，应按五个清算单位占地面积计算分配。第一期开发工程占地面积为10000平方，五个清算单位占地面积为50000平方，由此计算第一期工程应分摊土地支付价款：1615／50000×10000×10000＝323万元；一期开发工程应分摊的土地开发及房地产开发成本（包括土地开发成本、前期工程费、基础设施费、非营利性的公共配套设施费和土地开发问接费用）为：（7815－1615）／50000×10000×10000＝1240万元。另外，根据A公司的会计核算资料，允许扣除一期开发工程直接建筑安装工程费：30000万元；直接组织、管理一期工程发生的开发间接费用：100万元。 
　　当地确定的不包括财务费用的房地产开发费用扣除率为5%，在本例中，扣除基数应当包括应分摊的土地价款、应分摊的土地开发及房地产开发成本以及一期开发工程发生的开发成本和间接费用。根据上述资料，房地产开发费用扣除基数为：（323＋1240＋30000＋100）＝31663万元，一期开发工程应扣除不包括财务费用的房地产的开发费用：31663×5%＝1583.15万元；该公司的财务费用能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明，该公司一期开发工程实际发生财务费用：2500万元（未高出金融机构同期同类贷款利率）：一期开发工程应加计扣除：31663×20%＝6332.6万元。一期开发工程应扣除房地产开发成本费用（除与转让有关的税金外的所有扣除项目，与转让有关的税金的扣除另行计算。下同）总额为：323＋1240＋30000＋100＋158315＋2500＋6332.6＝42078.7万元。一期开发的商品房总建筑面积为200000平方，计算单位房地产开发成本费用金额：42078.7／200000＝2104元／平方。由此，一期开发的商品房已销售部分土地增值税清算结果如下： 
　　一、已销售普通住房部分的土地增值税清算。根据上述资料，已销普通住房的面积为50000平方，销售收入为13500万元，应扣除房地产开发成本费用金额为：2104×50000＝10520万元，应扣除与销售有关的税金：742.5万元（其中：营业税675万元、城市维护建设税：47.25万元、教育费附加：20.25万元），增值额为：13500－10520－742.5＝2237.5万元，增值率为：2237.5／（10520＋742.5）＝19.8%.因普通住宅销售的增值额未超过20%，应免征土地增值税。 
　　二、已销售其他商品房部分的土地增值税清算。根据上述资料，已销其他商品房的面积为100000平方，销售收入为76500（90000－13500）万元，应扣除房地产开发成本费用金额为：2104×100000＝21040万元，应扣除与销售商品房有关的税金4207.5万元（其中：营业税3825万元、城市维护建设税：267.75万元、教育费附加：114.75万元）。增值额为：76500－21040－4207.5＝51252.5万元，增值率为：51252.5／（21040＋4207.5）＝203%，由此计算应缴土地增值税：51252.5×60%－（21040＋4207.5）×35%＝21914.875万元。抵减平时A公司已预缴的土地增值税，即为A公司应补缴的土地增值税。 
　　土地增值税清算后的销售的商品房的土地增值税清算。 
　　假设在土地增值税清算之后，A公司销售原未销售的铺面房1000平方，取得销售收入2000万元。根据上述资料，应扣除房地产开发成本费用金额为：2104×1000＝210.4万元，应扣除与销售商品房有关的税金110万元（其中：营业税100万元、城市维护建设税：7万元、教育费附加：3万元）。增值额为：2000－210.4－110＝1679.6万元，增值率为：1679.6／（210.4＋110）＝524%，由此计算应缴土地增值税：1679.6×60%－（210.4＋110）×35%＝895.62万元。