信息不对称（也称信息不完全）是现实社会中普遍存在的现象。信息不对称理论作为经济学中的一大原理，广泛存在于社会生活的各个领域，具体到房地产行业个人所得税税务稽查中，主要表现在税务稽查机关与纳税人之间的信息不对称、税务稽查部门与税收征管部门之间的信息不对称。个人所得税的本意是要调节收入差距，促进社会公平。但是在实际工作中个人所得税缴纳大部分来自于工薪所得和个体工商户核定征收，这种情形充分说明个人所得税调节收入分配的功能并没有得到有效地发挥。在与房地产企业博弈中，税务机关处于信息劣势地位，房地产企业经营管理者和产权所有者属我国高收入人群，在企业管理中处于信息优势地位，税务机关在当前条件下并没有行之有效的手段去获取高收入者的私人信息。于是高收入者有足够的动因去隐藏个人收入信息，进而达到偷逃税款的目的。本文试应用“信息不对称理论”就房地产行业个人所得税信息不对称的现状进行分析和探讨，并提出建立稽查领域中的信息对称机制的对策和建议。
信息不对称在房地产行业个人所得税稽查中的主要表现形式
隐瞒售房收入，设立帐外帐，资金体外循环。在稽查实践中房地产企业采用将部分己售商品房收入故意隐瞒，售房收入存放在未向税务机关备案的银行账户中，或直接将售房收入存于个人储蓄账户进行分配，偷逃个人所得税。还有部分房地产企业采取向税务机关提供修改过的购房合同，故意降低售房单价和开具自制收据收取房款，将隐匿的售房收入转移至个人账户，帐外截流现金支付红利。
以物易物隐匿收入。房地产公司为了减少现金支出，经常在支付大额费用中将开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，采取不记收入或在往来科目中结转的方式隐匿帐面利润，隐瞒红利分配，偷逃个人所得税。
分期收款方式销售商品房不按规定及时记帐。将按揭购房款的部分采取只记载首付款收入，延期或不记银行按揭部分收入，隐匿利润，形成帐面无可供股东分配的红利，在帐外分配经营所得。
隐匿回迁户补偿差价，不记收入帐外循环。房地产公司对回迁户以面积抵顶开发的商品房时，只按回迁户原有住房套数对等补偿开发商品房套数，而不按回迁户原有住房面积补偿开发商品房面积计算，隐匿回迁户因住房面积差而补交的差价款，进行帐外循环。
虚增开发成本，隐匿帐面利润，套取现金。虚构员工人数，一人用两人名，或者更多，用于发放补贴、兑现和年终奖等，达到少代扣代缴个人所得税的目的。房地产行业劳动用工复杂，人员流动性大，岗位设置灵活，聘用员工人数很难准确核实。稽查人员在审核职工人数时只能凭借领取工资签名笔迹，主观判断是否存在虚构人数的情况。
利用成本核算特点虚增成本。房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目较多，对口的施工单位、供应商较多，项目开发早期财务人员在核算单位造价时以预算造价在“开发成本”科目中虚增成本，在后期结转“主营业务成本”时按预算价直接结转。
利用建安公司、销售公司等关联企业交易虚增成本。房地产公司利用自己的亲戚朋友注册成立的建筑安装公司、房地产营销公司进行关联交易，虚增房地产开发成本或直接利用关联企业虚列工程项目增加开发成本，将房地产的销售业务分离出去，交由关联房地产营销公司代理销售业务、广告业务等，提高销售代理费用。关联企业间通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，套取现金进行帐外分配。
利用拆迁补偿费虚增成本。房地产公司对拆迁户进行现金补偿时虚增补偿面积或补偿标准，对需拆迁的房屋要求评估机构高估，增大拆迁成本，对拆迁户进行现金补偿时则按低标准进行补偿，套取现金帐外分配。
虚开发票，列支与经营无关的发票，虚增成本，套取现金。使用发票入账报销的方法，隐匿应税收入，达到少缴纳个人所得税的目的。在众多的稽查案例中，稽查人员通过对“管理费用”、
“经营费用”的发票审核中发现，大量与经营活动无关的发票报销，或者与经营活动有关但采购物品的数量、金额明显不正常的发票报销情况。因其发票合理性审核成本过高，无法将发票检查全部纳八有效监控。
虚开零星工程、绿化工程、配套工程等发票，套取现金帐外分配。零星工程、绿化工程、配套工程大多不需要进行工程招标，基本己议标的形式对外发包，其工程量和工程造价无法有效监控。房地产企业到税务征收机关代开建筑安装发票，在“开发成本”中列支套取现金。
资产、负债类科目虚高，长期挂帐不处理，致使会计信息失真。帐面利润长期挂帐不分配，实际以虚构零星工程、配套工程虚列支出等手段，大量套取现金进行分配，逃避缴纳个人所得税。个人所得税应纳税所得额为实际取得的收入。房地产企业将帐面利润转增“盈余公积”和“资本公积”不予分配。实际在项目形成利润前，虚构大量的零星工程和配套工程取得建筑安装发票，套取现金进行分配。
在“其他应收款”科目中，以个人非股东名义向企业借款长期不归还，借款人包括企业高管人员、股东的亲戚、朋友，股东另外成立的公司等。企业一方面因资金短缺向银行部分融资，另一方面将资金借出从事与生产经营活动无关的经济业务。
产生房地产行业个人所得税稽查信息不对称的因素分析
房地产企业税收违法成本降低，造成“劣币驱逐良币”的恶性循环
设想起初房地产市场上有众多房地产企业，他们的获利能力相同，但其税收遵从程度存在差别。此外，我们还假定税务机关不能准确地识别纳税人的类型。这样在竞争中税收遵从程度高的房地产企业因其缴纳的税款较多而在竞争中处于不利的地位。随着时间推移，税收遵从程度高的房地产企业在竞争中最终被逐出市场。这时，国家为了保证房地产市场宏观调控能力，不得不提高房地产行业的实际税负。而税负的提高，又会使税收遵从程度较高的房地产企业在竞争中难以生存，于是这些房地产企业又被迫退出市场。如此循环反复，最终市场上剩下的都是税收遵从程度不高的房地产企业。如同历史上“劣币驱逐良币”一样，一些税收遵从程度较低的房地产企业在竞争中取得了胜利，从而更为现实情形中的房地产企业隐匿真实纳税信息提供了动因。
信息共享在各部门间缺乏有效传递，造成信息资源浪费
稽查机关受职能限制不可能充分掌握房地产企业开发项目、建筑规划、土地取得、拆迁补偿、建筑施工、材料采购、岗位设置、房屋销售、资金运作等与税收有关的信息，这些信息散落于规划、建委、土地、房管、劳动、金融等部门。未建立起政府间政务信息机制，致使有效信息不能及时被稽查机关享有，造成税收稽查成本增大，房地产企业的税收不遵从成本远远低于税收遵从成本。
稽查人员对房地产企业个人所得税的检查采用的各种检查方法，只是对现有信息的收集，分析过程，其信息采集具有很大的局限性。在实际操作中如不能准确掌握房地产企业的人员岗位构成、内部管理模式、营销管理和资金流向等信息，房地产企业个人所得税的检查就成了一座空中楼阁。
房地产企业聘用员工缺乏劳动部门的监管信息，导致个人所得税稽查证据不足。根据《劳动法》的规定，该行业聘用员工应全部参加社会保险，并签订劳动用工合同。当地的劳动部门对企业的用工情况详细登记，将企业应缴纳社会保险的人数、金额传递给税务部门作为收缴社会保险的依据。对于税收征管部门来讲，传递的信息已经能满足工作需要，而对于稽查部门则远远不足。劳动部门传递来的是需缴纳社会保险人员的信息，己在其他单位缴纳的、个人缴纳的、退休反聘等信息并未传递。房地产企业聘用人员不仅仅只通过该单位缴纳社会保险的人员，大量不需在该单位缴纳社会保险的聘用人员，劳动部门在传递信息前己“过滤”掉了。稽查部门在房地产企业核实员工人数时，因缺乏信息对核定职工人数束手无策。
房地产企业的资金流动情况缺乏金融部门的监管信息，导致个人所得税稽查无的放矢。稽查部门对房地产行业资金流动情况审核难点主要有两个方面，一是大额取现，二是往来科目中向个人资金账户转帐。造成这两个难点的主要原因是缺乏金融部门的资金监管信息，致使稽查部门无法准确分析房地产企业的经营成果。
稽查机关在检查房地产个人所得税时因信息不对称的原因，只能对房地产企业提供的“工资花名册”、
“应付工资”、“应付福利费”等科目进行工资薪金税目分析，以及“财务费用”科目中支付个人的利息征收个人所得税。员工人数审核、费用科目中的发票审核、往来科目个人款项审核、股东分配审核等涉及个人所得税的稽查只停留在经验判断这个层面。
信息共享在税务部门内部缺乏有效沟通，造成信息资源浪费
征管部门收集房地产企业的信息以流转税、财产行为税和企业所得税为主，个人所得税的信息收集不足。征管部门目前收集的信息主要包括税务登记信息、财务报表信息、纳税申报信息、资产所有权、发票使用信息、减免税信息等。税源分析、税源监控、资金运用；企业与企业、企业与个人间的经营活动情况；企业内部管理模式、岗位设置、员工聘用情况；房地产工程支出明细、建安发票取得合理性审查等这部分精细化管理的纸质文档和电子文档信息数据收集不足。
征管信息系统反映内容不全，未建立电子政务平台，导致稽查部门不能充分共享征管部门已有的信息成果。当前建立的税收征管信息系统侧重于税款的征收和入库，功能比较单一，不能承担部门内的信息传递职能，税收管理员已取得的日常征管和税源监控信息无法在征管信息系统中全面反映。未建立电子政务平台，管理部门在日常管理过程中与房地产企业间的管理信息交流；管理部门日常管理成果等有效信息只在征管部门内部传递，稽查部门不能共享，与征管部门形成两个独立的执法部门，无法将征、管、查进行有效链接。
征管部门未充分运用已有的信息建立行业、税种的纳税评估体系，稽查部门无行业、税种预警值作为稽查个案的参考依据。纳税评估工作是征管部门日常管理的一个重要环节，它是对税收管理员日常管理中收集的行业、税种信息进行归纳和运用。征管部门将各种有效信息零散存放于纸质文档和电子文档中来进行归纳、整理。稽查部门在调阅管理资料时获取的信息零乱，没有各房地产企业间税负比较数据。
建立信息对称机制，提高稽查质量的对策及建议
完善我国现金交易政策，限制现金交易，鼓励银行转帐
由于现金交易不会留下痕迹，而使用银行转账的方式则会使交易在银行的账目中留下可资稽查的线索，因此，当纳税人希望逃避税务机关和其他机关的监管时，常常会选择以现金作为交易工具。因而现金交易是造成包括税务机关在内的监管机构处于信息劣势地位的一个重要原因，也是逃税者偷逃税款的一个重要手段。因此建立符合我国国情的控制现金交易的政策，尽可能使各种交易在银行账户中真实地反映出来，对于减少征纳双方的信息不对称至关重要。将个人所得税稽查信息需求纳入法制体系，在银行部门建立个人收入实名制的基础上，应在人民银行开展在各银行间设立的个人帐户的查询工作，使个人在各银行间开设的帐户在人民银行均能查询，便于对相关信息进行跟踪监控。
严格发票管理，加强发票信息审核，充分利用发票分析会计信息的真实性
发票是购销双方的收付凭证，在税款的征收过程中，发票扮演着重要的角色，是税务机关确定纳税人税基的一个最重要的依据。发票的真实性直接关系到会计信息的真实性，进而也关系到纳税申报的真实性。相应地，发票的真实性程度越高，征纳双方的信息不对称程度越低。监控发票的开具和取得是提高房地产企业会计信息真实性最直接、最有效的手段。税收管理员应及时将房地产企业开具发票的情况与实地调查相结合，从中发现是否有隐瞒收人的情况；同时应加强房地产企业发票取得的监管，严格审核发票填开内容的真实性，并与其他房地产企业取得发票进行横向比对分析，建立发票管理信息。
建立以税务机关为主导的社会化税源监控系统
纳税人的涉税信息往往分布在不同部门之间，这是造成征纳双方信息不对称的又一个重要原因。因此，建立有效的税源监控系统，有效地缩小征纳双方的信息不对称，单靠税务机关的努力是远远不够的。建议当前应以立法的形式对税源监控中多部门协作机制进行明确，实现税务机关与相关部门的信息共享。为了提高房地产行业个人所得税税源监控系统中信息传递的效率，应在税务部门与银行、规划、建委、土地、房管、劳动、工商等部门实现计算机联网，实现高度的信息共享。
加快电子政务平台的建设，实现部门内信息共享
应加快升级税收征管信息系统，扩展税收信息的收集、分析和部门间的传递功能。同时加快政务平台的建设，建立征管信息处理中心，将征、管、查有效链接。特别应加强高收入人群的监控功能，如房地产行业的高管、营销人员和股东的收入分配情况。同时要扩展日常征收管理中对房地产行业信息的收集量。稽查环节是大征管工作中的一个重要组成部分，是日常管理工作的补充和延续，日常征管环节取得有效信息多少直接影响稽查环节的效率和质量。个人所得税作为地方税收的一个主要税种，其调节作用日趋重要。管理部门在日常征管工作中应及时将工作重点从流转税向个人所得税转移，对房地产企业信息收集不能局限于收入监控，应更多关注房地产企业内部岗位设置、员工聘用、往来科目中个人借款资金流向等有关个人所得税信息的收集。
宜昌市地税局稽查局税收调研课题组
