房地产项目中，开发商品房交付，发票税率如何开具？

2020年7月，A房地产企业所开发商品房即将交付，需要为购房业主开具购房款发票，税率该如何填写？应该选择11%税率、还是10%或者9%的税率呢？

一、预缴税款计算

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

假如A企业开发产品为增值税老项目，可以选择适用增值税简易计税方式，则其征收率为5%；假如开发产品销售适用增值税一般计税方式，则上述公式中税率的选择与其预售期间有关。

例如：A企业2016年4月销售商品住宅一套，价款200万元；2018年5月销售商品住宅一套，价款220万元；2019年4月销售商品住宅一套，价款250万元。该三套商品住宅应预缴税款分别是多少？

2016年4月1日至2018年4月30日之间出售，销售不动产增值税税率为11%，2016年4月销售商品住宅一套，价款200万元，应预缴增值税为5.41万元〔200÷（1+11%）×3%〕。

根据《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，自2018年5月1日起,纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。A企业2018年5月销售商品住宅一套，价款220万元，应预缴增值税6万元〔220÷（1+10%）×3%〕。

根据《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。A企业2019年4月销售商品住宅一套，价款250万元，应预缴增值税〔250÷（1+9%）×3%〕。

综上可知，房地产开发企业预售开发产品所收取的预收款项按照一般计税方法预缴增值税时与预售期间有关，不同预售期间应选择不同的税率。

二、发票如何开具

增值税发票开具时点应为销售行为具备了增值税纳税义务发生时间。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。当然，如果房地产公司先开具发票的，应为开具发票的当天。

A房地产企业开发产品交付时即具备了增值税纳税义务发生时间，应当为业主开具发票。A房地产企业2020年7月所交付的开发产品既可能是2016年4月销售的开发产品，也可能是2018年5月或2019年4月销售的开发产品，该三套商品住宅预售时点有别，交付时间一致，且均在2019年4月1日之后，应当适用最新税率9%进行增值税纳税申报和为业主开具发票。

故开发产品开具发票时所选择税率并非预缴税款时选择税率，与增值税纳税义务发生时间有关，与预售期间无关。

作者单位：乌鲁木齐高新区（新市区）税务局