国家税务总局农业税征收管理局关于印发契税宣传提纲的通知

北京、天津、河北、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、

湖北、湖南、广东、广西、海南、贵州、云南、重庆、陕西、宁夏、新疆、青海省

（区、直辖市）及宁波、厦门、青岛、深圳市财政厅（局）、山西、内蒙古、辽宁、

吉林、四川、甘肃省（区）及大连市地方税务局：

　　现将契税宣传提纲发给你们，供参考。

附件：契税宣传提纲

　　一、什么是契税？有何历史沿革？

　　契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房

屋所有权的单位和个人征收的一种税。

　　契税是我国一个有着悠久历史的税种。据可查的史料记载，对土地和房屋买卖课

税的历史最早可追溯至１６００多年前的东晋时期，在民间一直有着很深的影响。新

中国成立后，政务院在１９５０年４月３日即发布了《契税暂行条例》，规定对土地、

房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。在建国之初的一段时期里，征收契税不仅

为国家筹集了财政收入，同时还是国家对土地、房屋进行产权管理的一种重要手段。

在建立社会主义公有制和规范土地、房屋产权交易中起到了独特而重要的作用。

　　社会主义改造完成后，国家调整了土地、房屋管理政策，同时对《契税暂行条

例》进行了修订，规定对公有制单位承受土地、房屋免征契税，使得契税征收范围大

为缩小。因此，在一段时期内，全国契税征收工作基本上处于停顿状态。

　　实行改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理的有关政策，房地产市场逐步

得到恢复和发展。为适应形势的要求，从１９９０年开始，全国契税征收工作全面恢

复。为更好地满足社会主义市场经济新形势的需要，发挥契税筹集财政收入和调控房

地产市场的功能，国务院于１９９７年７月７日发布了《中华人民共和国契税暂行条

例》（以下简称《条例》。《条例》自１９９７年１０月１日起在全国范围实施，原

《契税暂行条例》同时废止。

　　二、为什么要征收契税？

　　新中国建立之初，政务院即发布了《契税暂行条例》。自开征以来，对依法保障

房产所有人的合法权益，避免和减少产权纠纷起到了良好的作用，同时也为国家筹集

了一定数量的财政资金。当前，随着经济形势的发展和改革开放的不断深入，房地产

业将成为新的经济增长点和消费热点，房地产交易也将日益活跃。适应新形势的要求，

调整和完善契税政策，加强契税征收管理工作，对增加国家财政收入和调控房地产市

场都有积极作用。表现在：

　　（一）增加国家财政收入，为地方经济建设积累资金。随着房地产业的发展和房

地产交易的日益活跃，契税收入将成为地方财政收入的重要来源之一，对促进地方经

济发展将起到积极作用。

　　（二）调控房地产市场，规范市场交易行为。《条例》规定，契税采用３％一５

％的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。这样规定，可以适

应不同地区纳税人的负担水和调控房地产市场的交易价格，在一定程度上抑制“炒买

炒卖”房地产等投机活动，有利于规范房地产市场交易行为，从而给政府调控房地产

市场提供了一个重要手段。

　　三、契税的征收范围是如何规定的？

　　依据《条例》规定，下列土地、房屋权属转移行为属于契税的征收范围：

　　（一）国有土地使用权出让；

　　（二）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移），包括土地使

用权出售、赠与相交换；

　　（三）房屋买卖；

　　（四）房屋赠与；

　　（五）房屋交换。

　　四、契税的纳税义务人都包括哪些？

　　契税的纳税义务人是承受土地使用权或房屋所有权的单位和个人，具体包括各类

企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织和个人。外商投资

企业、外国企业）外国驻华机构、外国公民、华侨以及香港同胞、澳门和台湾同胞等，

只要承受我国境内的土地使用权、房屋所有权，也是契税的纳税义务人，均应按《条

例》的规定照章纳税。

　　五、契税的征税对象和计税依据是什么？

　　契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。计税依据的

确定则分以下三种情况：

　　（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，共计税依据为成交价

格。

　　（二）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照当地土地使用权

出售、房屋买卖的市场价格确定。

　　（三）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的

价格的差额。

　　为防止瞒价逃税，《条例》的还规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当

理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，

共计税依据由征收机关参照当地市场价格核定。

　　六、契税的税率是如何规定的？

　　契税采用幅度比例税率。考虑到全国各地经济和房地产市场发展的不平衡状况，

《条例》只规定了税率幅度范围为３％一５％，具体执行税率由各省、自治区、直辖

市人民政府在该幅度根据本地区实际情况确定。

　　七、契税的减免税政策规定有哪些？

　　按《条例》规定，契税的减免政策规定有四条：

　　（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教

学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

　　（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；

　　（三）因不可抗力灭失住房而重新的购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；

　　（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

　　此外，《条例》还规定：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的

用途，不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的

契税款。

　　八、怎样计算契税应纳税额？

　　应纳契税税额＝计税依据×税率。具体计算公式如下：

　　（一）土地使用权出让、土地使用权出售。应纳税额＝成交价格×税率

　　（二）土地使用权赠与。应纳税额＝该土地使用权的市场价格×税率

　　（三）土地使用权交换。应纳税额＝所交换土地使用权的价格的差额×税率

　　（四）房屋买卖。应纳税额＝成交价格×税率

　　（五）房屋赠与。应纳税额＝该房屋的市场价格×税率

　　（六）房屋交换。应纳税额＝所交换房屋的价格的差额×税率

　　《条例》规定，应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的。按

照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

　　九、契税的征收管理有哪些规定？

　　（一）承受土地、房屋权属的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

　　１、纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转

移合同性质凭证后十日内，到土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并向

征收机关提供与转移土地、房屋权属有关的资料。

　　２、征收机关对纳税人的申报进行必要的审查后，核定应纳税额、纳税期限等，

并及时通知纳税人。

　　３、纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税。纳税人办理纳税事

宜后，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。

　　（二）土地管理部门和房产管理部门应当协助契税征收机关依法征收契税，向征

收机关提供有关土地、房屋权属、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更

等方面的资料。对纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予

办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

　　（三）征收管理的其他规定依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、

法规执行。