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各市、州国家税务局，省局直属分局：
为进一步规范和加强外商投资房地产开发经营企业（以下简称企业）所得税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）及其实施细则、国家税务总局有关房地产开发经营企业的税收政策规定，结合房地产企业会计核算的特殊性和企业所得税管理的基本要求，现就加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理有关问题明确如下，请依照执行。
一、应纳企业所得税的确定
（一）企业预售房地产的，其取得的各种形式的预收款，无论会计上如何核算，均应按规定的预计利润率预征企业所得税。
１．预售房产预征企业所得税计算公式为：
当期预征税款＝当期预收款×预计利润率×适用所得税税率
２．企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收房款性质的各种款项。
企业与承购人签订售房合同并预收房款后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，企业应凭相关证明，从退还当期的预收款中扣除，不得冲减当期销售收入。
３．预计利润率由各市州国税局、省局直属分局根据本地区房地产行业的平均利润水平在省局规定的全省预计利润率幅度范围内确定。全省预计利润率幅度范围为１０％至１５％。
４．采用预计利润率计算的预计应纳税所得额，不得用以弥补以前年度亏损。
（二）企业当期从事房地产开发经营取得的收入，扣除当期相应的成本、费用和损失后的余额，依照税法及其实施细则的规定，计算缴纳企业所得税。
１．当期应纳税额计算公式为：
当期应纳税额＝当期应纳税所得额×适用所得税税率－已售房产已预征的所得税
２．当期应纳税所得额是指企业当期实际销售收入扣除当期相应的成本、费用和损失后的余额。企业有其他业务收支、营业外收支和对外投资损益等业务时，应一并计算当期应纳税所得额。
３．已售房产已预征的所得税是指企业当期实现销售的房地产按规定已预征的所得税税款。已售房产已预征的所得税，按以下公式计算：
已售房产已预征所得税＝已售房产预收收入×预计利润率×适用所得税税率
已售房产预收收入是指在当期结转为销售收入并已按规定预征所得税的预售房地产预收款。
（三）企业当期既有销售收入又有预收款的，应分别计算、合并缴纳企业所得税。当期应纳税额的计算公式为：
当期应纳税额＝当期应纳税所得额×适用所得税税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征税款
企业当期发生亏损的，其当期应纳税所得额为零。
（四）适用所得税税率按法定税率确定。经批准可享受西部大开发税收优惠政策的企业，在季度所得税预缴时暂按优惠税率计算缴税。在年度所得税汇算清缴时，经审核当年符合享受优惠税率条件的，按批准的优惠税率计算缴纳企业所得税；经审核当年不符合享受优惠税率条件的，按法定税率计算缴纳企业所得税。
二、销售收入的确定
（一）企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。房地产销售开始后，企业应以权责发生制为原则，合理确认当期实际销售收入。
（二）房地产销售收入可根据不同的销售方式，按以下原则确定：
１．采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日或实际收讫价款之日作为销售收入的实现；
２．采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；
３．采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；
４．采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；
５．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（１）．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（２）．采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（３）．采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（４）．采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和受托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（三）视同销售收入的确认
１．下列行为应视同销售确认销售收入
（１）将开发产品用于本企业捐赠、赞助、职工福利、奖励等；
（２）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（３）以开发产品抵偿债务；
（４）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产；
（５）其他改变开发产品所有权属的行为。
２．视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
３．视同销售行为收入确认的方法和顺序：
（１）．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（２）．由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（３）．按开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于１５％（含１５％），具体由主管税务机关确定。
（四）企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优惠一律不能冲减销售收入。
三、成本费用的扣除
（一）企业销售房地产所发生的成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。
（二）企业开发房地产所发生的各项成本费用，应按照负担对象不同分别归集。不能准确划分清楚负担对象的，应以面积、成本、收入等比例或其它方法在各对象之间合理分摊。企业采取的具体分摊方法须报主管税务机关备案。若开发企业未按照负担对象不同分别归集成本费用或主管税务机关认为企业的成本费用分摊方法不合理的，主管税务机关有权按照面积或其他合理的方法确定当期成本费用。
１．企业有多个开发项目的，应按项目分别归集各自的开发成本费用，无法直接归集到各项目的费用应按合理的方法分摊；
２．一个开发项目涉及多栋房屋，分期开发建设的，应将土地使用费、拆迁补偿费、前期开发费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已售开发产品和未售开发产品之间进行分摊。
（三）企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。计算公式为：
企业当期销售成本费用＝当期销售面积×可售单位工程成本费用
可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于建成可售房地产所发生的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等前期开发费用，建筑安装费，基础设施费，公用设备、绿化、道路及其他配套设施费等开发成本以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确规定的面积。
当期销售面积是指当期确认为实际销售收入的房地产开发产品的销售面积。
（四）企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后应按实际决算成本在完工当期作出调整。
绿化、道路等配套设施费用的预提比例不得超过销售收入的５％。企业预提绿化、道路等配套设施费用时，应将规划的面积、预算、预提比例、预提金额等资料报主管税务机关备案。
（五）企业在开发区内建造的会所、停车场库（含自行车库）、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、学校、医院等配套设施，按以下规定进行处理：
１．产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
２．产权归开发企业所有，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
（六）房地产开发成本费用的列支要求：
１．企业发生的各项成本费用支出应提供实际支出的合法凭证并按照税法及实施细则规定的标准据实列支。
２．房地产项目已经竣工并开始销售，但在开始销售所属年度年末，企业未办理工程竣工决算的，其成本费用的归集和列支按以下规定处理：
（１）可售总成本费用的归集时间截止到房地产项目开始销售所属年度１２月３１日止。在此之前发生的成本费用，凭实际支出的合法凭证计入可售总成本费用，未实际支出的和不能提供合法凭证的成本费用不得计入可售总成本费用。企业销售房地产开发产品，应以此可售总成本费用为依据计算可售单位工程成本费用和当期销售成本费用；
（２）房地产项目开始销售所属年度１２月３１日以后，企业实际发生并取得合法凭证的成本费用，应于成本费用发生所属年度的所得税年度申报时再计入可售总成本费用，调整项目可售单位工程成本费用，并对以前结转的销售成本费用进行调整。企业调整可售总成本费用和可售单位工程成本费用，应向主管税务机关报送调整的具体成本费用项目、调整金额，可售总成本费用、可售单位工程成本费用的调整金额，以前结转的销售成本费用的调整金额及其他相关资料。企业在成本费用发生所属年度的季度所得税申报时，仍按上年可售单位工程成本费用结转当期销售成本费用。
３．房地产项目竣工决算后发生的费用直接作为当期费用列支。
４．开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前发生的，计入开发成本；开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入财务费用。
四、特殊业务处理
（一）开发企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，由境外企业在境外代销、包销位于我国境内房地产的，按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发［１９９９］２４２号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［２００１］１４２号）第八条的有关规定执行。
（二）售后回租业务按照《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函［２００７］６０３号）的有关规定执行。
（三）企业将开发产品先出租再出售的，按以下规定处理：
１．凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，当期实际租金收入扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额；开发产品出售时再按销售固定资产确认收入的实现，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
２．凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（四）合作联建并按合同规定投资各方分配房产的，合作各方各自为独立的纳税主体。企业应先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分各方房产的成本、费用。各方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
（五）企业从事代建工程和提供劳务的，按以下规定处理：
１．开发企业代建工程和提供劳务不超过１２个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过１２个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
２．开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、征收管理要求
（一）企业应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，在税法规定的申报期限内如实申报纳税。
（二）企业在年度所得税申报时，除按照税法以及《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴管理办法》的规定报送企业年度所得税申报表及其附表、年度财务会计决算报表、中国注册会计师查账报告外，还应同时向主管税务机关报送以下资料：
１．《预售房地产预征企业所得税情况表》
２．《销售房地产核实征收企业所得税情况表》
３．土地使用权证明资料；
４．项目立项确认书；
５．预售房地产许可证；
６．工程竣工验收报告；
７．工程决算报告；
８．联建及房屋分配协议；
９．非货币资产置换房屋协议；
１０．成本费用配比方法及标准；
１１．预提费用相关资料；
１２．成本费用调整相关资料；
１３．税务机关要求报送的其它资料。
企业报送的中国注册会计师查账报告应对企业年度内已结转销售的房地产开发产品的收入、成本、费用等情况以及当年预售房产预收房款情况进行详细的列示和说明。
（三）企业在季度所得税申报时，除报送季度所得税申报表外，还应向主管税务机关报送以下资料：
１．《预售房地产预征企业所得税情况表》
２．《销售房地产核实征收企业所得税情况表》
（四）开发企业必须妥善保管有关的合同、协议等证明资料，以备税务机关核查。有关的合同、协议、证书等资料主要包括：土地出让合同、勘察设计合同、拆迁补偿合同、施工合同、施工许可证、监理合同、预售许可证、预售合同、工程竣工验收报告、产权登记证书、销售合同、维修基金收款收据、抵押合同、租赁合同、项目造价决算审计报告等。
（五）开发企业不按照本通知的规定申报、缴纳企业所得税的，或者有预售房地产预收款而不按规定预缴企业所得税的，或者不按照本通知的要求提供有关资料的，主管税务机关可依据相关税收政策的规定进行处理。
六、本通知自发文之日起执行。
附件：１．预售房地产预征企业所得税情况表（略）
２．销售房地产核实征收企业所得税情况表（略） | 
