行业利润明显下降 物业企业生存状况不容乐观

中国物业管理协会近日发布的物业管理行业生存状况调查统计显示，在接受调查的4600家物业服务企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；另有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年。此外，行业还存在居住物业服务费标准和收费率、员工工资福利偏低等问题，物业服务企业生存状况不容乐观。

　　全国四成企业亏损 行业风险依然很大

　　中国物业管理协会有关人士介绍，造成物业行业平均利润下降的原因包括物价指数上涨、劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等。另外在《物权法》实施之后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，也是影响行业利润因素之一。

　　统计数据显示，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。这位人士表示，一些企业在上报时未将多种经营收入计算在内，以及基于其他因素的考虑对于相关收入数据有所保留。但近半数企业未能盈利，而且盈利企业平均81.28万元的年利润，表明物业服务行业的微利特征，反映出多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。

　　行业生存状况调查还公布了全国范围内物业服务企业的经营状况。从地域分布看，东部地区的盈利状况优于中、西和东北地区，年平均赢利额为124.83万元，是中、西、东北地区的五到三倍；从亏损情况来看，东北地区的亏损面和亏损额都是最大的，超过半数的企业平均亏损达到55.12万元。业内人士分析，以上数据表明，物业管理行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。

　　服务费价格低 企业退出在管项目

　　数据显示，从全国情况看，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济适用住房的收费标准和收费率最低，物业服务费比商品房低约30%到40%，收费率在七成左右。根据调查分析，今后这部分物业管理的问题可能会更加突出。

　　从地域分布来看，东部地区的收费标准高于中、西部和东北地区，其中办公用房是其他地区的2到3倍；东部地区和西部地区的收益率高于中部地区和东北地区；东北地区的收费标准和收费率两项指标均低于全国其他地区，居住物业的收费率在六成左右。

　　近来部分城市接连出现的物业企业退出在管项目，与低水平下的物业服务费不无关系。有关人士认为，企业退出的多为低收入群体集居的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。这些小区存在收费标准过低、业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题，加上近两年随着人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些企业难以为继，只有选择退出以减少亏损。

　　由于目前我国对低收入群体集居的住宅小区管理物业的保障体系和税收政策缺失，企业的退出导致小区出现管理“真空”，影响一方平安和社会和谐，受到多方指责；有的地方政府部门下令企业不得退出，又没有相应的政策跟进，给以市场化运作为基点的物业管理行业带来很大压力。

　　工资福利偏低 人才“难寻难留”

　　调查报告显示出物业服务人员工资福利水平状况。2006年物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人·年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人·年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。

　　全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资4000多元。除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资。由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人才的根本原因之一。

　　而物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下。中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半。如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。

　　行业社会地位不高和行业偏见的普遍存在，更增加了物业产业的生存困难。七成被调查企业反映行业社会地位不高，六成认为公众对行业存在一定偏见，曾遭遇过业主找茬、小题大做或恶意贬低，还有四成企业认为本行业公信力不强。