厂房改造后出租，还是出租后改造

A公司近年来通过技术创新，企业持续盈利。为满足市场需求，企业通过异地技术改造来扩大生产能力，新厂房已竣工投入使用。地处闹市区的原厂房目前只作为零星仓库使用，使用率很低。为盘活资产，提高资产利用率，凭借原厂房地处闹市区易出租的便利，A公司管理层积极与外界协商计划出租原厂房。经前期友好协商，盈利企业B公司有意租用该厂房作为经营用房使用，计划租期为5年，不过原厂房必须经过简单的改造，B公司才可作为经营用房使用。
　　据了解，A公司原厂房固定资产账面原值12000万元，折旧年限38年，预计残值率为5%，已使用并计提折旧28年，月折旧额12000×（1－5%）÷（38×12）=25万元。经测算为便于B公司使用，进行简单改造需投入改造费用600万元，改造期预计3个月。按市价分析，改造后厂房对外出租可收取月租金100万元。预计改造的原厂房对B公司只有5年的使用价值，如再使用需重新改造。
　　在对原厂房改造和出租行为进行分析后，有两种方案可供选择：方案一，A公司改造后再出租给B公司；方案二，由B公司承租后进行改造。
　　涉税分析
　　对原厂房改造和出租涉及的税收为：与出租租金收入相关房产税、营业税及相应的城建税、教育费附加，原厂房投入的改造费用分期在企业所得税前扣除所影响的企业所得税等。
　　企业所得税。根据《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。同时根据《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。第五十八条规定，改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。
　　由此，方案一A公司改造后再出租给B公司，改造费用600万元应增加原厂房固定资产账面原值，并在尚可（剩余）使用年限分期摊销（假定3个月改造期后，该固定资产即可投入使用），即固定资产原值调增为12000+600=12600万元，尚可使用年限为（38－28）×12－3=117个月，月折旧额增加600×（1－5%）÷117=4.87万元。方案二由B公司承租后进行改造，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销，租期为5年，摊销年限为5×12－3=57个月，月摊销额为600÷57=10.53万元。
　　税率。假定A、B公司企业所得税适用税率均为25%，城建税率为7%，教育费附加征收率为3%，房产税从租计征税率为12%，未享受税收优惠，暂不考虑印花税等其他税种。
　　方案比较对方案的比较，应从租赁双方的共赢角度考虑，为此可将A、B公司作为一个整体进行分析，对租赁双方来讲，租金支付只是一个整体内部的资金流动，不存在资金流出，只有与改造费用及租金相关的税收才是资金净流出。方案比较暂不考虑资金的时间价值。
　　方案一
　　A公司改造后再出租给B公司。月租金100万元，A公司应交房产税100×12%=12万元、营业税100×5%=5万元、相应的城建税及教育费附加5×（7%+3%）=0.5万元，厂房出租产生的税前收益100－12－5－0.5－25－4.87=52.63万元，应交企业所得税52.63×25%=13.16万元，净利润52.63－13.16=39.47万元。5年租赁期满后，还可继续使用的10－5=5年，因该部分改造费用计入计税基础所计提折旧可抵税5×12×4.87×25%=73.05万元。对B公司来讲，支付的月租金100万元可税前扣除而抵税100×25%=25万元。双方5年租期累计交税费5×12×(12+5+0.5+13.16－25)－73.05=266.55万元。
　　方案二
　　由B公司承租后进行改造。
　　B公司承租后进行改造便于按自己的意愿进行，便于提高效率。月租金90万元（租金总计5×12×100=6000万元，减去600元改造费用后为5400万元，月租金5400÷（5×12）=90万元），A公司交房产税90×12%=10.8万元、营业税90×5%=4.5万元、相应的城建税及教育费附加4.5×（7%+3%）=0.45万元，厂房出租产生的税前收益90－10.8－4.5－0.45－25=49.25万元，应交企业所得税49.25×25%=12.31万元，净利润49.25－12.31=36.94万元。对B公司来讲，支付的月租金90万元可税前扣除，即，前3个月每月可抵税90×25%=22.5万元，改造完成后，改造费用可按租期分期摊销在税前扣除600÷(5×12－3)=10.53万元，每月抵税(90+10.53)×25%=25.13万元。双方5年租期累计交税费5×12×(10.8+4.5+0.45+12.31)－(3×22.5+57×25.13)=183.69万元。
　　经过比较可知方案一较方案二多支出税费266.55－183.69=82.86万元，选择方案二为佳。
　　结论
　　上述方案的比较结果主要是从房屋租金的计税基础及改造费用在企业所得税前扣除不同所致。如房子必经改造后才可供租用方使用，则将房屋改造后出租，收取的租金中将含改造费用，从而增加与租金相关的税费支出。反之，如房屋出租后由承租方改造，则相反。同时，改造费用因改造方不同而在企业所得税前扣除有所不同，出租前改造，改造费用与房屋相关费用同时摊销；出租后由承租方改造，改造费用按租赁期限摊销，摊销期的长短将影响企业所得税的计交时间，从而影响资金的时间价值。所以，在租赁双方协商时，应具体进行比较分析时，从合理、合法并有效的角度去考虑。