运用“配比”可减少房产税负

　　房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划，因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。

　　掌握税法规定准确掌握房屋定义税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施，需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

　　房屋的定义为：上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。

　　与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道，及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了其具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”

　　另外，关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，《财政部、国家税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

　　实例分析核算地价有技巧。根据《无形资产准则》第21条规定：“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。根据《企业会计制度》第47条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。

　　例：某企业于2008年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2008年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建一号厂房。

　　在取得土地使用权时，会计要将土地使用权记入“无形资产-土地使用权”账户中。每个月要进行无形资产摊销，数额为5000000÷50÷12=8333.33（元）。到2003年6月初，“无形资产-土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）。应结转至在建工程金额为：4975000÷66666.66×5000＝373125.04（元）。本月应摊销额为（4975000-373125.03）÷597月＝4601874.96÷597月＝7708.33（元）。以后仍按上述方法进行处理。

　　上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。