个人转租房屋的税务处理

　　当下，有一些人将自己承租的房屋转租给第三方，以赚取租金差价。那么，这种转租行为都涉及哪些税务问题？又该如何缴税呢？

　　个人所得税方面，近日，国家税务总局下发的《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。文件还规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。文件对财产租赁所得个人所得税前扣除次序作了调整：1.财产租赁过程中缴纳的税费；2.向出租方支付的租金；3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；4.税法规定的费用扣除标准。

　　需要注意的是，根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，文件强调对“个人出租住房”减按10％的税率征收个人所得税，这与财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定并不矛盾。财税〔2000〕125号文件规定“个人出租房屋”取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，即个人将承租住房转租取得的租金收入，也应减按10％的税率征收个人所得税。此外，符合规定的修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣，直至扣完为止。个人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。

　　营业税及其附加方面，对个人取得的房屋转租收入，国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业——租赁业”项目征收营业税。同时按所在区域的征收率征收城建税和教育费附加。在财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）中，对融资租赁行为是按照差额计征营业税，但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税，目前还没有规定，所以仍需按全额缴纳营业税。

　　需要注意的是，根据财税〔2008〕24号文件的规定，从2008年3月1日以后对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，其他房屋租赁仍按5%税率征收营业税。而且，根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，各省级税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区个人房屋租赁适用（营业税）的起征点。如江西省的起征点是1000（含）元，纳税人的营业额未达到规定的营业税起征点的，免征营业税。纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说，同样适用。

　　印花税方面，按照《印花税税目税率表》的规定，租赁房屋按千分之一贴花，税额不足一元的按一元计算。根据财税〔2008〕24号文件的规定，2008年3月1日前个人出租、承租住房签订的租赁合同，按千分之一征收印花税。2008年3月1日以后，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，其他房屋租赁合同仍按规定征收印花税。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说，同样适用。

　　房产税方面，按照《房产税暂行条例》的规定，房屋产权人出租房产的，依照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。2008年3月1日以后，对个人出租住房，不区分用途均按4％的税率征收房产税。对于转租行为是否要征收房产税，到目前为止，国家还没有政策明确。

　　城镇土地使用税方面，拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税征收范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。国家税务局《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕第015号）规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税等。2008年3月1日以后，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

　　例：市民王先生转租市区内的一套住房，于2009年12月1日取得11月份的转租收入6000元，支付租金4395元（取得税务发票），没有修缮费用支出。当地规定租赁住房要按租金收入1％。缴纳防洪保安资金。则转租住房应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：6000×3%÷2×（1+7%+3%）=99（元），转租住房应交防洪保安资金为：6000×1％。=6（元）。转租住房不需要缴纳房产税，也免征印花税。因此，转租住房的纳税人，其个人所得税的应纳税所得额为：6000-99-6-4395=1500（元），由于余额不足4000元，应减除800元，则应缴纳个人所得税为：（1500-800）×10%=70（元），王先生转租住房总计应缴税费为：99+6+70＝175（元）。