将旧房作为改造安置房转让的税收筹划

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定，只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人，才可适用“增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税”政策，非“建造”者不可适用该项政策。财税[2010]42号文将该项政策的适用范围扩大至“转让旧房作为改造安置住房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织。

　　结合《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008] 24号）相关规定，目前为止，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，均免征土地增值税。如果企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房不是用于上述三种房源的，则即使增值额未超过扣除项目金额20%，也应就其全部增值额按规定计税。而经营管理单位回购已分配的改造安置住房只有继续作为“改造安置房源”的，才能免征契税。如果回购已分配的改造安置住房不是作为“改造安置房源”，或者所回购“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房即使将其作为“改造安置房源”，均不能适用上述免征契税政策。

　　【案例】

　　某企业因搬迁拟于2010年6月份转让一栋2005年购买的房子，企业购房发票注明购买金额为300万元，购买时已按税法规定缴纳契税15万元（能提供契税完税凭证）。现有一商场想在此开连锁店和一改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源，他们均出价500万元，该企业转让的房子不能取得评估价格。请分析有关的土地增值税。

　　【分析】

　　（1）法律依据

　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以将《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项规定的取得土地使用权所支付的金额和第（三）项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　（2）土地增值税的处理

　　如果转让给商场，则：

　　1、扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费为转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费，假设共计345万元。

　　2、加计扣除金额＝300×5％×5年＝75万元

　　扣除项目金额合计：345＋75＝420万元。

　　3、土地增值额＝500－420＝80万元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，应纳土地增值税＝80×30％＝24万元。

　　如果转让给经营管理单位，由于增值额未超过扣除项目金额20%，则上述24万元土地增值税可以免征。也就是说，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房，如果以市场价格分析，旧房的增值额未超过扣除项目金额20%的，在符合当地政策条件的情况下，可考虑转让旧房作为改造安置住房、廉租住房、经济适用住房房源，以便于充分享受税收优惠政策，获取更多利益；如果旧房的增值额稍微超过扣除项目金额20%的，也存在筹划将转让价格降低，使旧房的增值额不超过扣除项目金额20%的空间。