改变分配方式影响收益比例

　　乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。

　　方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。

　　方案一分析

　　国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

　　1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

　　《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。

　　乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润，假如甲乙公司不存在企业所得税税率差，乙单位则不需要按照“利息、股息、红利所得”计算缴纳企业所得税，乙单位净利润为1000万元。

　　甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000÷（1－25%）＝1333.33（万元）。甲公司可实现净利润1500×（1－25%）－1000＝125（万元）。

　　甲公司、乙单位共实现净利润1125万元。