房地产开发与销售关于营业税的税收筹划

  按照《营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。其应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等9个项目。

    房地产开发业涉及到的营业税，主要是指建筑业、销售无形资产和销售不动产等3个项目。建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等5项内容，它的税率为3％。销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。销售无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权和转让商誉。销售不动产和转让无形资产的营业税皆为5％。

    我国营业税法规定，对于以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产征收营业税；对于个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。我国营业税法还规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

    房地产开发中营业税的筹划有以下几种方式。

  （一）合作建房筹划法

    所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。两种方式中又因为具体情况的不同产生不同的纳税义务，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税务筹划。

    假设有甲乙两企业，甲拥有土地使用权，乙拥有资金，则它们可以通过合作建房的方式进行交易。现两企业约定，房屋建好后双方均分房屋。房屋完工后，经有关部门评估，该建筑物价值2000万元，于是，两企业各分得1000万元的房屋。根据我国营业税法的规定，甲企业通过转让土地使用权获得了一部分房屋，其性质为转让无形资产，属于营业税的纳税项目，应该缴纳营业税为1000万元×5％＝50万元。但是，若甲企业与乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，房屋建成后双方共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税，因此可不缴纳营业税，节省50万元。

    （二）利用合同筹划法

    工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时，建房属于建筑业，适用3％的税率；不签订合同时，属于服务业，应缴纳5％的营业税。税率的差异为纳税筹划提供了空间，具体筹划如下：

    建设单位甲需要建设一工程，在工程承包公司乙的组织下，建筑公司丙最后得到这项工程，公司乙与公司丙签订了1000万元的合同，并由丙公司支付合同金额1％的服务费。此时，乙公司应该缴纳营业税为1000万元×1％×5％＝0.5万元。但如果乙公司进行筹划，直接与公司甲签订金额为1010万元的合同，然后将工程转包给丙。完工后甲缴纳营业税为（1010－1000）万元×3％＝0.3万元，可少缴纳0.2万元。

    （三）股权转让筹划法

    目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税这一规定为房地产开发企业规避其应纳的销售不动产营业税创造了条件。具体说明如下：

    假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5％的税率缴纳营业税。为此，企业甲成立了一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将该大厦的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。虽然企业甲失去了对企业丙的控股权，但这正是成立企业丙的目的所在。对于企业乙来说，以企业乙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税款转移给企业乙，企业乙也会乐于接受这种方式。