二手房买卖的税费筹划

李先生是青岛某跨国企业的一名中层管理人员，他于四年前以105万元的价格在青岛开发区某高档小区购置了一套房产。现在，房产证还有18个月就到5年了， 房屋面积为169㎡，现市场价为160万元。李先生想以最合适的价格、最低的税费卖掉房子，该怎么做呢？ 
    要谈节税当然首先必须要了解一下有关的政策：按照现行规定，营业税及附加税率合计为卖价的5.6%：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 
    那么，是否能考虑赠予的方式呢？现行二手住房赠予税务及有关政策是：亲属之间的赠予要缴纳0.05%左右的评估费和评估价2%的公证费（按最近的有关法规，公证应该是自愿的，但现在大多数地方都还是强制的），双方的交易印花税和买方契税也没有优惠，分别为评估价的1%和3%，将来再次出售时要缴纳所得额20%的个税；二手房非亲属之间的赠予，还要缴纳5.6%的营业税及附加费，所得额20%的个税。 
    看起来，赠予的税负比交易重多了，因而现在即使是亲属之间的房产过户也大都采用交易方式。 
    看来，只能针对营业税进行税务筹划了：延长办理房屋过户的时间至18个月后，达到五年及五年以上免税的条件，这样只需缴纳所得税就可以了。具体操作细则如下： 
    首先签订一份以卖房人为借款人、买房人为贷款人，以此房作抵押（必须到房管局办理正式抵押手续），借款金额为160+4.8（契税）万元，期限为18个月，年利率为15%或者更高一些的借款合同（为保证买房人的利益，可根据房价的上涨预期，利率尽可能高，只要不超过银行贷款利率的4倍即可），并在合同上注明，贷款人在交付164.8万元给借款人的同时，借款人要将此房的钥匙交给贷款人，贷款人有权装修和居住；18个月后如借款人不按时还款，要以此房抵作本息，并办理房屋过户手续；同时签订一份交易金额为160万元的二手房屋交易合同，合同生效日期为借款合同到期日的次日。 
    若李先生18个月后已在外地，不方便前来办理过户，可事先签署一份生效日期也为借款合同到期日的次日的撤销抵押申请书，并花费400元左右办一份房屋买卖委托公证，委托买方的一位朋友前来办理有关房屋撤销抵押及过户的事宜。为保证卖房人的利益，可签一份补充合同，自借款合同签订之日起，有关该房的一切经济纠纷都与原房屋产权人无关。 
    此方法只花费抵押费380元、公证费400元，节省营业税及附加费：1600000×0.056-780=88820元。