房产财政税收大幅低落 楼市调整效应逐渐浮现

　　针对有继续调整态势的楼市，诸多市场人士纷纷高度重视近期的价格走向，以期望在楼市出现方向性抉择前，迅速出手。

　　相关税收增速大幅回落

　　多位市场人士近日在接受记者采访时表示，楼市调整所带来的后果，近期已经开始全面呈现，根据国家有关部门的最新统计数据，最近与房地产相关的各项财政收入、税收均急转直下。

　　有人士向记者提供了财政部《8月份税收收入情况分析》，该分析显示，因受房地产交易下滑的影响，营业税、房屋转让所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落。

　　该分析显示，8月份营业税、进口环节税、个人所得税等主要税种增速全面回落。营业税的税基是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等9个行业取得的营业收入。

　　该分析指出，营业税增速大幅回落的主要原因，一是不断紧缩的货币政策和居民对房价走低的预期，使房地产市场陷入严重低迷，商品房成交量急剧萎缩。今年7月份全国商品房销售面积同比下降32.49%，销售均价涨幅和6月相比回落0.34个百分点，商品房销售额与去年同期相比下降30.03%，由此造成房地产业营业收入的大幅下降和建筑安装业营业收入增速的大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点。二是随着股指节节下挫、经济持续放缓以及大小非减持压力预期，8月份沪深两市股票基金权证成交额急剧下滑，使得与之高度相关的证券业营业收入同比大幅下降76%，环比下降43.7%.

　　该分析还称，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，比去年同期回落了0.5个百分点；1-7月，全国商品房销售面积同比下降10.8%，比去年同期回落了近40个百分点。再加上去年成交价格高企造成同期基数较大，使得房屋转让所得税收入大幅回落635.2个百分点。

　　8月份，与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入总计为83.02亿元，同比增长41.6%，比去年同期的增速回落了32.1个百分点，比今年1-7月份的累积增速回落58个百分点。3个税种占税收总收入的比重为2.3%.土地增值税增速回落，一是受今年房地产市场交易低迷，特别是二手房交易量萎缩的影响。二是受2007年基数较大的影响。2007年，税收征管部门普遍加强了对房地产企业的土地增值税清算工作，并将土地增值税的预征率提高了一个百分点，再加上去年房地产市场交易异常活跃，土地增值税的基数比较高，因而与去年同期相比，今年8月份土地增值税增速明显回落。

　　土地财政收入开始剧减

　　据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%.截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。

　　有数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。

　　伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入的29.3%.

　　有市场人士对记者表示，此前，国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%.而今年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年，地方政府对此将更为敏感。

　　市场走势受到高度关注

　　近期的市场走势，正在受到众多市场参与者的高度关注，大量的参与者都期望在楼市出现方向性抉择前，能迅速出手。

　　美国众达律师事务所合伙人艾浩利在接受记者采访时表示，美国众达律师事务所为国际上最大的律师事务所之一，其客户中有超过250家企业为财富500强。该“律所”代表了很多国外发展商、基金在华进行房地产投资，从其了解的客户情况看，部分客户认为北京楼市正在呈现出不稳定状态，预计北京住宅市场可能会出现一定的调整。

　　艾浩利表示，一些投资银行类的客户因为受到美国次贷的影响，已经开始撤出部分资金，但主流客户主要投资在商业地产范围，暂时还在观察市场走向，这些主流客户的心态还是很平稳的，会继续看好北京商业地产的前景。但北京，乃至全国一些城市的住宅价格还是比较高的，有可能会持续调整，北京住宅价格可能会出现15%左右幅度的调整。一些小的房地产压力将继续增大，整个市场的并购活动将继续增多，事实上今年中国房地产市场的并购案例已经比去年增加了50%左右。

　　万科总裁郁亮近日在媒体见面会上则表示，万科最关注周转率问题，对于地产公司而言，土地既是原材料也是存货。但是万科真正更为关注的是死存货，死存货是指6到12个月卖不出去的房子。很多在建工程也是存货。现房也有一个正常的销售期，12个月以上的现房库存叫真正的存货。从这个意义上来说，万科的存货每年都在下降，希望今年也能维持这个态势，但是今年压力会比较大。