换购住房个税退税新政，纳税人最关注这三个问题

问题一：

如何确定售、购住房时间？

30号公告明确，2022年10月1日—2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该条规定有三个关键点：一是纳税人出售和新购住房的时间均需要在2022年10月1日—2023年12月31日期间；二是先出售后购买；三是出售和新购住房时间间隔不得超过1年。三者缺一不可。

在此基础上，《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号，以下简称“21号公告”）明确，出售现住房的时间，应以现住房转让时缴纳个人所得税的完税时间为准。新购住房需要区分新房和二手房：新购住房为新房的，购房时间以住房和城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准；新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。

例如，周女士于2022年12月1日出售了一套住房并取得个人所得税完税证明，于2023年3月5日，在同一城市重新购买一套住房（为新房）并进行了房屋交易合同备案。这种情况下，周女士出售住房的时间为2022年12月1日，新购住房的时间为2023年3月5日，均在2022年10月1日—2023年12月31日期间，且先出售后购买，两者时间间隔不超过1年，故符合政策规定的时间条件，可办理退税手续。

一般来说，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收原住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。

问题二：

如何计算共同持有住房的退税额？

一般情况下，纳税人应根据新购住房金额与现住房转让金额大小，分情况确定退税额的计算公式：当新购住房金额大于或等于现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；当新购住房金额小于现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。需要提示的是，现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，应以核定计税价格为准，且现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

举例来说，2022年12月，杨女士出售了一套住房，转让金额为240万元（不含增值税，下同），缴纳个人所得税2.4万元。2023年5月，她在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元，在杨女士同时满足换购住房退还个人所得税政策其他条件的情况下，由于新购住房金额大于原住房转让金额，杨女士可申请的退税金额，为原住房转让时缴纳的个人所得税2.4万元。若杨女士新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为150÷240×2.4=1.5（万元）。

现实中，还存在多人共有住房的情况，如父母与子女共有住房、好友之间共有住房等。出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？21号公告明确，应按照纳税人所占产权份额，确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。然后对比新购住房金额和原住房转让金额，确定可以退还的个人所得税。

例如，李女士和马女士按份共有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，二人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税1万元。同年5月，李女士在同一城市以150万元的价格重新购买了一套住房。李女士在申请退税时，原住房转让金额为200×50%=100（万元），新购住房金额为150万元，那么，李女士可以退税的金额，为原住房转让时缴纳的个人所得税1万元。

同年7月，马女士和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，其占房屋产权的40%。马女士申请退税时，其原住房转让金额为200×50%=100（万元），新购住房金额为200×40%=80（万元），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80÷100×1=0.8（万元）。

问题三：

交易取消后，已获退税如何处理？

实务中，存在一种特殊情况：纳税人享受个人所得税退税政策后，由于某些原因解除了房屋交易合同。

按照政策规定，纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内，向主管税务机关主动缴回已退税款。这里的主管税务机关，也就是当初退还税款的税务机关。值得注意的是，纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房和城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

需要提醒的是，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据税收征收管理法及其实施细则等有关规定处理。