物业公司应及时防范已出现和潜在的税务风险： 莫将“小问题”拖成“大毛病”

根据中研普华产业院研究报告《2024—2029年居住物业行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》数据，2023年我国物业服务市场规模为6430.6亿元，同比增长4.54%。随着新型城镇化建设的持续推进和居民对高质量生活的追求，物业服务行业的市场需求不断增长。近期，笔者在梳理物业企业涉税案例时发现，尽管部分物业企业涉税问题金额并不大，但具有一定的共性。笔者提醒物业企业，及时防范已经出现和潜在的税务风险，莫将“小问题”拖成“大毛病”。

风险点1：预收物业费，按收款时间确认收入

◎典型案例◎

2023年12月，A物业公司收取张某缴纳的2024年当年所属的物业费2600元。在会计处理上，将张某缴纳的物业费计入2023年12月的主营业务收入。2024年2月，A物业公司收取李某缴纳的2023年当年所属的物业费2800元，在会计处理上，将李某缴纳的物业费计入2024年2月的主营业务收入。

◎政策分析◎

企业所得税方面，根据企业所得税法实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。因此，A物业公司应按照权责发生制确认收入，将张某缴纳的物业费2600元计入2024年营业收入，并计入2024年会计利润总额和应纳税所得额；将李某缴纳的物业费2800元计入2023年营业收入，并计入2023年的会计利润总额和应纳税所得额。

增值税方面，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为，并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

本案例中，A物业公司如果与李某、张某签署了物业合同或者协议，则应于物业合同约定的付款时间确认增值税纳税义务。假设合同约定每年物业费付款时间为1月，那么A物业公司收取张某缴纳的物业费2600元，应于2024年1月确认增值税纳税义务；即便未收到李某应当缴纳的物业费2800元，也应于2023年1月确认增值税纳税义务。

笔者提醒，假设A物业公司和李某、张某未签订合同，则A物业公司采取预收款方式预收取的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照预收款的时间确认纳税义务发生，而是应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。

风险点2：不同服务项目，适用同一税目

◎典型案例◎

B公司是一家物业管理公司，且为增值税一般纳税人。B公司将取得的物业费、装修服务费、园林绿化等收入项目，均归集为物业管理收入，按照“现代服务—商务辅助服务—企业管理服务—物业管理”税目，适用6%的税率缴纳增值税。除上述业务外，B公司将产权属于全体业主共有的一处公共配套设施对外出租给M公司，并将该笔租金收入归集为物业管理收入，适用6%的税率缴纳增值税。

◎政策分析◎

根据财税〔2016〕36号附件1第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，物业服务属于现代服务适用6%的税率；装修服务、园林绿化服务均属于建筑服务，适用9%的税率。

本案例中，B公司将提供的各种服务，统一按照“物业管理服务”税目缴纳增值税的行为是错误的。根据增值税相关政策规定，B公司应当根据不同服务类型，适用相应的税目缴纳税款。

风险点3：隐匿部分收入，未申报纳税

◎典型案例◎

C物业公司为增值税小规模纳税人。2020年—2022年，C物业公司通过个人微信、支付宝及个人银行收款码，收取物业费、各类管理费、停车费等收入共计500余万元。C物业公司未向税务机关申报上述收入并缴纳税款。

◎政策分析◎

根据税收征收管理法第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据增值税相关规定，增值税纳税人年应税销售额超过500万元的，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

也就是说，C物业公司隐匿应税收入、进行虚假纳税申报造成少缴税款的行为属于偷税情形，应补缴税款、滞纳金及罚款。另外，补充申报上述收入后，C物业公司如果有连续12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额超过500万元的情况，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

值得注意的是，物业公司面向的业务对象主要为自然人，极易出现隐匿收入、虚假纳税申报的行为。笔者提醒，物业公司要注重涉税合规管理，如实记载收入，将开票项目和未开票项目进行分别核算，准确申报全部涉税收入，降低税务行政处罚风险。同时，在达到一般纳税人条件时，及时登记为一般纳税人。