集资建房中的营业税政策解析
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发布时间：2008-08-05
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一、关于“集资”过程的营业税征免问题
集资建房分“集资”和“建房”两部分。所谓“集资”，是指由本单位职工个人
先行出资，作为建房的资金来源，集中由集资单位成立的负责建房的组织进行管理，
在房屋建成后，职工个人按出资比例分得住宅。此过程比照财政部、国务院税务总局
《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)中“为支持住房
制度改革，对企业、行政事业单位按房改成本价和标准价出售住房的收入，暂免征收
营业税”和辽宁省《关于集资建房免征营业税的批复》(辽地税流[1999]249号)“对
以单位名义为本单位职工集资建房，对集资单位收取的集资款，暂免征收营业税。”
执行。
以上税收政策要从三个方面理解：一是集资的个人必须为本单位职工；二是集资
单位所建房屋为本单位职工住宅；三是免征营业税的对象是集资单位向本单位的职工
收取的集资款，即单位建成房屋后向职工分配住房时，免征集资建房单位向本单位职
工销售不动产的营业税。
二、关于“建房”的形式及相关税收政策
由于集资单位本身一般不是建筑企业，其建房过程一般采取以下几种方式：
一是国家机关、企事业等单位以本单位职工或本单位的相关部门成立集资建房办
(以下统称“集资建房办”)，由其以集资单位名义办理土地征用手续，并取得有关部
门的建设项目批淮手续和基建计划，联系建筑施工企业进行施工，工程完工后，施工
企业与集资单位进行结算工程价款，并给集资单位开具建筑业发票。集资建房办在工
程价款结算完毕后不得有剩余资金。集资单位在住宅建成后，办理本单位职工的房屋
产权登记手续。此类建房由于在建过程中没有取得应税收入。对其“建房”过程不征
收营业税。
二是国家机关、企事业单位委托本单位以外的单位和个人成立本单位的集资建房
办，由该集资建房办以该单位的名义办理土地征用手续，取得有关部门的建设项目批
准手续和基建计划，并联系建筑施工企业进行建筑住宅。建设过程中，集资建房办不
垫付资金，房屋建成后，由建筑施工单位将建筑业发票开具给集资建房单位(不得开
具给集资建房办)，集资单位(或通过集资建房办)将建筑工程款支付给建筑施工企业，
集资建房办无收支价差，另外向集资建房单位收取手续费。同时符合以上条件的，集
资建房办才发生了“代建房”行为，对其收取的手续费应按“服务业-代理业”税目
征收营业税。
三是除以上两种情况以外的建房行为，不论成立的集资建房办与集资单位签订何
种协议，也不论其与集资单位如何结算价款、如何进行财务和会计处理，对集资建房
办与委托建房单位全额结算的收入，按“销售不动产”税目征收营业税。
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