房地产开发企业转让土地使用权的税负分析

关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。 

　　一、案例回放： 

　　M置业集团股份有限公司（以下简称“M置业公司”）为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下： 

　　M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司（以下简称“沈阳Y公司”）100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元（全部为实收资本额）。 

　　沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元（假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元）。 

　　二、案例分析 

　　本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。 

　　本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是， M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。 

　　下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。 

　　（一）转让方 

　　假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。 

　　1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月 1日起，对股权转让不征收营业税。因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。 

　　2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元（65000万×0.5‰）。 

　　3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50（65000-22000-32.5）万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元（42967.50*10%）。 

　　由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。应该说总体税负是非常低的。 

　　（二）受让方 

　　M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元（65000万×0.5‰）。 

　　但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。 

　　为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。 

　　《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》（沈地税发[2006]110号）第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1．住宅（不包括商务住宅）预征率为1%； 2．商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.” 

　　《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（沈地税函[2007]13号）第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题 1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：（1）非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内（辽中、新民、法库、康平除外）的，不得低于20%”； 

　　此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题 （一）对房开企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。（二） 主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 年度房地产开发企业预缴率核定表“（附件2）。（三）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.” 

　　下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费： 

　　将来多交的土地增值税=43，00/（1-20%）*1%=537.5（万元）； 

　　将来多交的企业所得税=43，000/（1-20%）*13%*25%=1746.875（万元） 

　　综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。 

　　假设M置业公司能以同等的价格（即108，000万元）直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240（108，000*3%）万元。相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。 

　　三、案例评析 

　　笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担；受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。