问：６个月前，我与李某签订了房屋
租赁合同，将我家的３间店面房出租给李某开饭店，租期３年。不久前，我所在的城
市组织全市房屋租赁情况普查，房地产管理部门的工作人员找我谈话，指出我与李某
签订的房屋租赁合同未按规定向房地产管理部门登记备案，因而该合同不生效，没有
法律效力，责令我补办手续并要处以罚款。请问这种说法对吗？
答：该提问涉及到房屋租赁登记形式的效力以及未登记的法律责任问题。《城市
房地产管理法》第５３条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，
并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《
城市房屋租赁管理办法》第１３条规定，
房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在
地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第１６条规定，房屋租赁申请经市、县
人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。可见，我国实行房屋租
赁登记备案制度，但是房屋租赁的登记备案不能影响租赁合同的生效。
从登记备案的立法目的来看，租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流
失和防止当事人非法出租房屋；另一个目的则是因为房屋等不动产的交易（包括出租），
或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。从登记机关对合同审查来看，
主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，
因此登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。而且相关法
规均未规定房屋租赁合同登记后才生效。
根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》的相关规定，法律、行政
法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不
影响合同的效力。因此，房屋租赁合同未登记备案就没有法律效力的说法是错误的。
但是，房地产管理部门责令你补办手续并要处以罚款是有依据的，《城市房屋租赁管
理办法》第３２条规定，不登记备案，不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限
期补办手续，并可处以罚款。
