昆明市地方税务局个人转让房地产土地增值税征收管理办法（暂行）

第一条 为了加强和规范对个人转让房地产土地增值税的征收管理，合理调节土地增值收益，维护国家权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》等相关文件规定制定本办法。
    第二条 在昆明市行政区域范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本办法规定申报缴纳土地增值税。
    第三条 纳税人转让房地产应缴纳的土地增值税，与其转让环节应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税种一并进行征收管理。
    第四条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
    第五条 纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，减除税法规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
第六条 国家实行房地产成交价格申报制度。纳税人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得隐瞒不报或者作不实的申报。
    第七条 纳税人有下列情形之一的，地税机关按照有关规定予以核定其房地产成交价格。
    （一）隐瞒、虚报转让房地产成交价格的；
    （二）申报的房地产成交价格明显偏低的；
    （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；
    （四）不能完整准确提供资料、凭证，房地产转让成交价格难以确定的。
    第八条 纳税人转让房地产时，凡能提供评估机构的评估价格及评估报告的，按房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格、支付的评估费用、支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用和在转让环节缴纳的税金，以合法有效凭证为依据，经地税征收机关审核后，作为扣除项目金额计算征收土地增值税。评估价格须经当地主管地方税务机关确认。
    第九条 纳税人转让房地产，凡不能取得评估价格，但能提供原购房发票的，经当地主管地方税务机关确认，扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
    应纳土地增值税计算方法：
    应纳土地增值税税款=[转让收入—上手房购入价×（1+5%×n）—与转让房地产有关的税金]×适用税率。
    公式中“n”是指从房地产购买年度起到转让年度止的年度数。
    第十条 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
对于纳税人在其购入房地产时已缴纳的契税，如果是能提供评估价格的，因在房地产评估价格中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
    第十一条 纳税人转让房地产提供扣除项目金额不实，既没有评估价格，又不能提供原购房发票的，根据《云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见》（云地税发〔2006〕198号）文件规定，对其转让房地产所取得的收入，昆明市统一按1%的比例核定征收土地增值税。
应纳土地增值税计算方法：
应纳土地增值税税款=转让收入×1%。
    第十二条 土地增值税实行四级超额累进税率：
级数 增 值 率 税率 速算扣除系数
    1 增值额未超过扣除项目金额50%的部份 30% 0
    2 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部份 40% 5%
    3 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部份 50% 15%
    4 增值额超过扣除项目金额200%的部份 60% 35%
    第十三第 纳税人购买房地产时间的确定，按房屋产权证或契税完税证上注明的日期，以先发生时间为准。
    第十四条 昆明市普通商品住房标准按向国家有关部门的备案审批标准执行，即普通住房：单套建筑面积在144平方米以下，住宅小区建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下；否则为非普通住房。
    第十五条 纳税人转让原自有住房，凡居住满五年或五年以上的，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定征收土地增值税。
    第十六条 对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
第十七条 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地主管地方税务机关核实，可以免征土地增值税（互换人要提供互换房地产产权证书及复印件和经公证的合同协议文本）。
    第十八条 房地产所有人将房地产赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税；（当事人要提供户口册和社区及民政部门的相关证明文件资料原件及复印件）
    房地产所有人将房地产赠予非直系亲属或不承担直接赡养义务人的，按本办法规定计算征收土地增值税；
    通过法定继承方式转让房屋权属的，免征土地增值税。
    第十九条 纳税人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税；
    因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
    符合上述免税规定的纳税人，须向房地产所在地主管地方税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
    第二十条 根据房地产税收一体化管理要求和现行的征收管理模式，在昆明市四城区范围内，包括三个开发度假区及空港区，纳税人转让房地产应缴纳土地增值税，在昆明市房屋产权交易中心和官渡、西山分中心地税服务窗口申报办理征（免）税相关手续。
    其他县（市、区）范围内纳税人转让房地产应缴纳土地增值税，按照属地征管原则，到当地主管地税机关申报办理征（免）税相关手续。或到当地房屋产权交易中心地税服务窗口申报办理征（免）税相关手续。
    第二十一条 房管部门按照“先税后证”把关的原则，凭纳税人转让房地产时填报的纳税申报表和所交纳土地增值税完税凭证，享受免税优惠待遇的凭减免税审批表，方予受理并给予办理相关房地产交易手续和产权登记、变更手续。
    第二十二条 纳税人转让房地产时申报缴纳土地增值税需提交资料：
    （一）办理缴纳税款需提交资料：
    1、本人身份证原件及复印件；
    2、房屋产权证或契税完税证的原件及复印件；
    3、原购房时取得的由地方税务机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件及复印件；
    4、经公证机关公证的房地产销售合同或其他具有房地产权属转移合同性质的凭证的原件及复印件；
    5、地税收收机关需要提供的其它相关资料或证明文件；
    6、转让房地产纳税申报表。
    （二）办理免税需提交资料：
    1、本人身份证原件及复印件；
    2、房屋产权证或契税完税证的原件及复印件；
    3、原购房时取得的由地方税务机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件及复印件；
    4、经公证机关公证的房地产销售合同或其他具有房地产权属转合同性质的凭证的原件及复印件；
    5、地税征收机关需要提供的其它相关资料或证明文件；
    6、减免税审批表。
    第二十三条 本办法由昆明市地方税务局负责解释。
    第二十四条 本办法自2006年12月1日起执行。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　来源： 云南省地方税务局