以房产投资应该缴纳哪些税金

我公司下属企业是房地产开发企业，现计划以所开发的房地产进行对外投资。问题： 
　　1、在计算土地增值税时，是按照转让旧房进行土地增值税的计算还是按照转让开发产品进行土地增值税的计算？因为二者的计算方法不同，转让旧房可按重置成本价进行成本扣除，而转让开发产品是按帐面成本扣除并享受20%的加计扣除。 
　　2、以房地产进行投资的销售价格如何确定，按评估价格可以吗？该价格可以用于企业所得税、土地增值税和契税的计算吗？
 
        
　　解答:
 
　　1、 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）关于旧房的界定问题规定：“ 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。”对房地产开发企业开发的房地产进行对外投资，其开发的房地产属于存货，不能视为旧房，因此房地产开发企业开发的房地产进行对外投资，我们理解不能按照转让旧房进行土地增值税的计算。而应按照转让开发产品进行土地增值税的计算。
 
　　2、以房地产进行投资的销售价格如何确定问题
 
　　以房地产进行投资土地增值税的销售价格应按下述文件规定执行，而非评估价格。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
 
　　以房地产进行投资企业所得税的销售价格应按下述文件规定执行，而非评估价格。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　③按开发产品的成本利润率确定。
　　按此规定，问题所述情况下计税收入应该是7000万元。当然，按规定如果主管税务机关认为必要时，可以另行确定或委托评估。但未见到有关此类情况下可以分期确认收入、缴纳企业所得税的规定。
 
　　契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
　　因此，房地产开发企业开发的房地产进行对外投资，应按房屋权属转移合同确定作价出资额计征契税。