房产企业存在的一些涉税问题

　　隐匿应税收入类

　　1、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，不确认或少确认收入；

       2、整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入；

       3、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；

        4、通过房地产代理公司开出代理手续费，抵减销售额，以房款净额为计税营业额；

       5、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售申报纳税；

      6、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；

        7、开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；

       8、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；

       9、以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；

       10、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理，或不开发票不入账；

       11、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入不合并计算收入。

       12、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；

      13、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；

      14、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

　　虚列成本费用类

　　1、发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；

      2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账；

     3、多预提施工费用，虚列开发成本；

     4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；

      5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出；

     6、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；

       7、 将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账；

       8、利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；

       9、 白条列支成本等。