开发产品转作物业用房是否需进行成本调整？是否需要缴纳营业税？

我公司是房地产开发企业，按国土资源局今年才下的批文，今年将部分未售出的开发产品无偿转为物业管理用房，假设成本是50万元面积100平米。问：1、这一业务是否涉及流转税？我认为这部分房屋产权是业主委员会，不涉及流转税。2、此业务今年才得到文件处理，这50万元成本是否可以全部进当年损益，还是在已售面积和未售面积之间重新分摊调整成本？3、我单位在2007年末还有10万元亏损未弥补完，并已在地税备案。如果重新分摊已售和未售成本，这一业务会形成以前年度亏损又增加3万。在2008年不考虑其他因素，我公司所得税前可弥补的以前年度亏损是10万还是13万？

　　答复：有关流转税方面：经与纳税人沟通，该部分未售出的开发产品并未作为公摊面积摊入购房价款，因此，其将开发产品无偿转为物业管理用房，应视同销售不动产，征收营业税。
　　有关企业所得税方面：依据税法规定，你公司将开发产品转作物业管理用房，应重新分摊计算销售成本。考虑到你公司2008年接到政府批文的实际情况，你公司可在2008年度开发产品转作物业用房时，将其成本在已售和未售面积之间进行分摊调整，计算缴纳企业所得税。