四川省国家税务局关于房地产业营业税征收管理暂行办法

　　　　　１９９７年５月２０日　川地税发［１９９７］０５７号

　　第一条 为加强我省房地产业营业税征收管理，根据《中华人民共和国营业税暂行

条例》（以下简称条例）、《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）

及有关税收法规规定，制定本办法。

　　第二条 凡在我省从事有偿转让土地使用权、销售不动产以及从事房地产租赁业务

的国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业和外国企业、其他企

业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、个体工商户及其他单位和个人，为

房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依法缴纳营业税。

　　第三条 境外单位或者个人在境内发生转让土地使用权或销售不动产行为而在境内

未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人（以下简称扣缴人）；没有代

理者的，以受让者或者购买者为扣缴人。

　　为便于征收管理，对非专业房地产经营单位及个人转让土地使用权或销售不动产

应缴纳的营业税，在全国未有统一规定前，各地可商同级土地管理部门或不动产产权

管理部门在变更手续时代征代缴。

　　第四条 房地产业营业税征税范围包括：转让土地使用权、销售不动产以及房产租

赁和土地使用权租赁等。

　　第五条 转让土地使用权是指经国家土地管理部门办理土地出让手续取得土地使用

权后再将其使用权转让给其他单位或个人的行为。

　　土地使用权包括城镇国有土地和城镇以外未确定为集体所有的林地、草地、山岭、

荒地、滩涂、河滩以及其他土地的使用权。在转让土地使用权过程中连同其他土地附

着物（如地上地下建筑物、构筑物、花草、树木、庄稼等）一并转让的，比照转让土

地使用权征税。

　　第六条 销售不动产是指不动产所有者将其所有权、部分产权及永久使用权有偿

转让他人的行为。

　　单位将不动产无偿赠与他人的，视同销售不动产征税。

　　不动产是指附着于大地不能移动，移动后会引起性质、形状改变的地上地下建筑

物、构筑物及其他土地附着物。销售不动产时连同土地使用权一并转让的，比照销售

不动产征税。

　　建筑物、构筑物，是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。

如：房屋、烟囱、路、桥、窑炉、洞、港口、灌渠、堤坝、水库、井、支柱、水塔、

水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程等。

　　其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其它附着于土地的不动产，如树

木、庄稼、花草等。

　　转让房屋永久使用权是指建筑物购买者购买的是无限期的建筑物使用权。它可以

继承、转让，购买者支付给建筑物所有者的价款是一次性的，也可以是分期付款。

　　以转让有限产权方式销售建筑物，是指购买者对建筑物只有占有权、使用权、有

限处分权和有限收益权。购买者支付给建筑物所有者的价款是一次性的，也可以是分

期付款。

　　第七条 房产租赁是指房产所有者将房产出租给承租人使用，由承租人向房产所

有者支付租金的行为。

　　第八条 土地使用权租赁是指土地使用权所有者将土地使用权及随同地上建筑物、

其他附着物租赁给承粗人使用，由承租人向土地使用权所有者支付租金的行为。

　　第九条 下列行为应依法缴纳营业税：

　　（一）以不动产投资入股后，转让该项股权的行为。

　　（二）以不动产所有权为代价换取土地使用权，所发生的转让不动产所有权行为。

　　（三）以不动产换不动产所发生的转让不动产所有权行为。

　　（四）以不动产所有权为代价租用土地使用权，租赁期满将土地使用权连同不动

产一并归拥有土地使用权一方所发生的转让不动产所有权行为。

　　（五）以不动产抵偿债务，所发生的转让不动产所有权行为，对债务人按销售不

动产征收营业税。

　　（六）以“还本”方式销售不动产或转让土地使用权的行为。

　　第十条 房地产营业税适用税目税率

　　（一）转让土地使用权，适用“转让无形资产”税目，税率为５％。

　　（二）销售不动产，适用“销售不动产”税目，税率为５％。

　　（三）房地产租赁，适用“服务业”税目，税率为５％。

　　第十一条 纳税人转让土地使用权或销售不动产以及从事房地产租赁，其营业额为

向对方收取的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。

　　前款所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫

款项及其他各种性质的价外费用。

　　凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

　　第十二条　纳税人以取得其他经济利益为条件转让土地使用权、销售不动产，及

从事房地产租赁或者转让、销售价格明显偏低且无正当理由的，以及单位将不动产无

偿赠与他人的，其营业额由主管税务机关按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细

则》第十五条有关规定核定。

　　第十三条 纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如

电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。

　　纳税人销售不动产时连同动产一并销售的，计征营业税时不得扣除其动产的价值。

　　纳税人以不动产作抵押，如债务期满后、不动产归债权人所有，按所抵押金额作

为计税依据。

　　纳税人以“还本”方式销售不动产，按向购买者收取的全部价款和价外费用作为

计税依据，不得扣除任何费用。

　　第十四条 纳税人转让土地使用权、销售不动产或从事房地产租赁，按照营业额和

规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式为：

　　应纳税额＝营业额（销售额）×税率

　　应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应按外汇市场价格折合成

人民币计算。折合率可以选择营业额发生的当天或当月１日的国家外汇牌价结算（原

则上为中间价）。

　　第十五条 房地产业营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得

索取营业收入款项凭据的当天。

　　纳税人销售不动产或转让土地使用权，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间

为收到预收款的当天。

　　以土地或不动产作抵押，其纳税义务发生时间为债务期满后，土地或不动产归债

权人所有的时间。

　　单位将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

　　拍卖不动产以取得拍卖收入或者取得索取拍卖收入凭据的当天。

　　第十六条 纳税人转让土地使用权或出租房地产以及销售不动产，其营业税应当向

土地所在地或不动产所在地主管税务机关申报缴纳。

　　扣缴人扣缴转让土地使用权或销售不动产营业税，应当向土地或不动产所在地主

管税务机关申报缴纳。

　　第十七条 房地产业营业税减免

　　（一）土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有

者取得的收入，不征营业税。

　　（二）纳税人将土地使用权出租、转让给农业生产者用于农业、林业、牧业、水

产业生产的，免征营业税。但受让者如改变用途，应补征营业税。

　　第十八条 下列行为不属于房地产业营业税征税范围

　　（一）纳税人销售不动产时，对不与建筑物主体相联的机器设备、家具等有形动

产的销售行为。

　　（二）合并、兼并企业行为。

　　（三）将不动产以租赁方式投资入股取得的收入。

　　（四）以土地使用权或不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投

资风险的行为。

　　第十九条 其他征税规定

　　（一）房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，

可就其实际收取的管理费按“服务业-代理业”税目依５％的税率征收营业税。

　　１．建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产

企业按一定比例收取管理费。

　　２．房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。

　　（二）房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过该合同销

售总额５％的，可暂不征收营业税；超过５％的部分，以及将定金转为预收款的，均

应按全额征收营业税。

　　（三）企业以分期付款方式销售房地产而取得的延期付款利息，应并入营业额计

征营业税。

　　（四）以房换房，即房地产开发部门将原有房屋动迁拆除，在原地或异地新建房

屋，按原有房屋使用面积给予拆迁户相等补偿部分，暂不征收营业税；对超面积的房

屋应按规定征收营业税。

　　（五）对一方提供土地使用权，另一方投资建设不动产，不动产建成后按一定比

例分配不动产产权的行为，应分别按转让土地使用权和销售不动产征收营业税。转让

土地使用权计税营业额，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规

定确定。

　　（六）对一方提供土地使用权，另一方投资建筑不动产，不动产建成后，一定时

间内使用权归投资者所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用

权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

　　１．双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用

权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者的租

金，建成不动产后租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建筑不动产的

投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产

产权确定之日。

　　２．双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提

供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动

产的营业税，纳税义务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产

的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在取得不动产

产权时，依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，

则对提供土地使用权者按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或

土地使用权变更之日。

　　第二十条 纳税人、扣缴人转让土地使用权、销售不动产或从事房地产租赁业务，

应使用由地方税务机关监制的统一发票。属时性经营行为的，必须按规定到转让土地

使用权或销售不动产所在地税务机关开据统一发票。

　　第二十一条 纳税人、扣缴人必须按照《征管法》和有关法规规定，在限期内主动

到当地地方税务机关办理纳税事宜，并报送有关材料。

　　第二十二条 纳税人、扣缴人应缴和代缴的税款，必须按主管地方税务机关核定的

期限，及时缴入国库。

　　纳税人因特殊原因不能按期缴纳税款的，经县以上地方税务机关批准，可以延期

缴纳税款，但最长不得超过三个月。

　　扣缴人代扣代缴房地产营业税，主管地方税务机关应按照国家规定付给代扣代缴

人手续费。

　　第二十三条 纳税人、扣缴人同税务机关在纳税人上发生争议时，必须先依照法律、

行政法规的规定缴纳或者解缴税款及滞纳金，然后可以在收到税务机关填发的缴款凭

证之日起六十日内向上一级税务机关申请复议。

　　第二十四条 纳税人、扣缴人违反税法规定或有偷税、抗税行为的，依照《征管法》、

《全国发票管理办法》和《全国人民代表大会常务委员会关于惩治偷抗税犯罪的补充

规定》处罚。

　　第二十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条列》以及《条例实施细则》有

关规定执行。

　　第二十六条 本办法由四川省地方税务局负责解释。

　　第二十七条 本办法自印发之日起试行。

                                                                       （2）

失效日期：