为避税买卖变赠与 因小失大得不偿失
发布日期：2008-6-24
【西南财税咨询网2008/6/24信息】
案情
孙先生想购买杨某的一套房屋，两人签订了协议，房屋总价款为65万元，孙先生付清房款后办理过户手续。杨某提出，买卖二手房各种税费很高，假如按赠与办理过户，费用会少很多，对双方都有利，孙先生如果同意，双方可以签订个假赠与合同办理过户用，私下仍然按《买卖协议书》履行。孙先生觉得很有道理，于是双方又签订了《赠与合同》，孙先生付清房款后，双方到房管局按照赠与办理了房屋产权过户。孙先生入住的当年冬天，却发现购买房屋的地暖系统(地暖系统是杨某装修时铺设)出现渗水，孙先生找到杨某，要求杨某负责修复地暖系统或者承担修复费用，遭到杨某的拒绝后，孙先生将杨某起诉到法院。
杨某在法庭上辩称，房屋是自己赠与孙先生的，按照法律规定，赠与房屋质量出现问题，自己不该再承担责任。面对杨某的抵赖，孙先生无奈之下，向法院提交了自己和杨某签订的《买卖协议书》和杨某给自己打的65万元房款收条。
法院审理后认为，65万元的收条证明了双方之间是买卖关系而不是赠与关系，《赠与合同》是双方当事人为了规避法律少缴税费而签订，是无效合同。买卖的房屋出现质量问题，杨某作为卖家应当承担修复费用6500元，同时法院向税务机关发出了《司法建议书》，税务机关收到《建议书》后向杨某和孙先生追缴了少缴纳的税款3万余元，并对两人各罚款2000元。
评析
近年来国家为了遏制炒房行为，对二手房屋交易征收的税费有所提高，为了少缴税费，现实中买卖双方办理过户时故意做低实际交易价格甚至做成假赠与合同办理过户的行为非常普遍。假赠与的确可以使交易人少缴纳一些费用，然而当买卖的房屋出现质量问题时，如果卖家拒绝承担责任，购买人就要面临进退两难的境遇。
按照我国《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。这也就是说，购买人拿到房产后发现了质量问题，如果不能证明是假赠与真买卖，就没有权利要求卖家对房屋质量承担责任。
购买人如果像这起纠纷中的孙先生一样，证明了双方是假赠与真买卖，就等于承认了双方违反法律规定签订合同，损害国家税收利益。法院最终虽然会判决卖家对房屋质量承担修复责任或承担修复费用，但同时双方当事人都要承担补缴税款和罚款的法律责任，这对双方来说都得不偿失。
提示
真买卖假赠与对购买人来说，还存在着其他的法律风险，比如卖家“撤销赠与”。根据我国《合同法》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。这样一来，如果市场行情看涨，假赠与交易的卖家发现房屋可以更高的价格卖出，就有可能在房屋过户之前主张撤销赠与，购买人往往只能吃哑巴亏，拿回已付的房款了事，有时甚至会“钱房两空”。
假赠与交易即使“顺利完成”，购买人的确在这次交易中少负担了税费，但却可能在未来的交易中付出更大代价。目前我国大多数地区已经针对卖家按房屋增值部分的20%征收个人所得税。举例来说，40万购买的房屋50万卖出，增值10万则要交2万个人所得税；可如果卖家是赠与取得的房屋，则要全额征税，这意味着假赠与取得的房屋50万卖出，原来的买家也就是后来的卖家要交10万个人所得税。每个现在的买家都有可能是以后的卖家，所以办理交易还是应当诚信守法，切不可因小失大。
