商业银行暗扩房贷优惠 地方银监局酝酿收紧

　　该高管得到消息称，为了贯彻早前银监会主席刘明康此前的讲话精神，一些地方银监局将强调并督促当地商业银行严格执行“房贷优惠政策”。

　　据悉，收紧政策的地方主要是北京、上海、浙江等省市。所谓“收紧”，主要是认真落实“131号文件”中的相关规定。

　　2009年年初开始，一些银行在盈利冲动左右下已经开始逐步放松个人住房按揭贷款审批条件。“收紧”房贷优惠，是否会给逐渐回暖的房地产市场浇上一盆冷水？

　　监管层态度明确

　　全国“两会”期间，温家宝总理政府工作报告中重申131号文件的二套房政策，有媒体误读为“再度松绑二套房贷”。中国银监会主席刘明康就此澄清：总理说的是自住性、改善性住房，而住房贷款任何时候都有风险。

　　事实上，刘明康一直在各个场合强调个人住房贷款的风险。他在2月26日国务院新闻办发布会上表示，要严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险。

　　中国银行业协会3月9日联合工、农、中、建等8家商业银行召开的新闻通气会再次重申了这一精神。参会的商业银行相关负责人表示，银行需严格执行房贷优惠利率政策，另外要规范理财产品的营销，力求做到把合适的产品销售给适合的客户。

　　全国政协委员、上海市银监局局长阎庆民两会期间接受记者采访时也公开表示，二套房政策不会松绑。

　　阎庆民认为，2007年次贷危机的爆发给我们一个很深刻的教训，不能随意把所有社会上的风险资产转嫁给银行。“我认为二套房政策不会轻易改变，还是要坚持原来的规定，我们银监局的监管底线就是首付4成，不会下降。”阎庆民说。

　　对二套房贷加以限制，见于2007年9月27日央行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据该《通知》，商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率为基准利率的1.1倍。

　　“监管层的态度是非常明确的，现在没有得到任何可以放松二套房限制的文件或者指示。”一位国有银行负责人对本报记者表示。

　　按照央行规定，自2008年10月27日起，居民首套住房贷款利率可享受基准利率的0.7倍，首付款比例降至20%。按央行5年期贷款利率5.94%计算，首套房贷款利率和二套房贷款利率相差2.376个百分点。这意味着，同样是向银行贷款10万元，二套房贷在归还利息时每年将比首套房客户多缴纳2376元的利息。

　　2008年12月21日颁布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(“131号文件”)中再次重申了《通知》中的规定，但同时提出，“对已贷款购买第一套住房，人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　商业银行放贷冲动

　　进入2009年，在个贷量有所下滑的局面下，一些银行为了争夺业务，暗中放松了审核。据本报记者了解，一些楼盘与合作银行约定，操作方法仍是预交20%的首付款，然后做资信审核。如果是第二套房，则补充首付至40%；如果资信较高，最高可享受85折的优惠利率。一般来说，如果第一套房是使用公积金贷款的，第二套房面积在140平方米以下，则算作第一套房；如果第一套房贷款已还清，第二套房面积在140平方米以下的，也算作第一套房。但银行不允许对外宣传。

　　“我们判断房地产市场还没有到底，但是这一块业务的风险也的确较小。”前述国有银行人士称。

　　以上海为例，在房地产贷款质量方面，尽管商业性房地产不良贷款“双升”，个人住房贷款质量控制良好。2008年12月末，全市中外资银行机构商业性房地产不良贷款余额61.69亿元，比年初增加10.36亿元；不良率1.04%，比年初上升0.15%。而同期个人住房贷款不良贷款余额18.72亿元，比年初减少2.54亿元；不良率为0.6%，比年初下降0.1%。

　　2009年1月个人消费贷款余额37990亿元，新增568亿元。个人住房贷款余额30584亿元，新增429亿元。在1月人民币信贷新增1.62万亿的井喷式增长中，个人住房贷款显得尤其微小。个人住房贷款风险较小，却不能迅速提升业务规模，这令面临着巨大竞争压力商业银行个贷部高管备感焦虑。

　　北京京西某楼盘销售总监高翔宇在接受本报记者采访时称，假如解除二套房房贷限制将很大程度上促进销售。这也代表了目前一部分地产界人士的看法。但地方银监局重新提出收紧房贷优惠政策，正如前述不愿透露身份的银行个贷部高管表示，“这会不会对房地产形成新的一轮打压？”