7月楼市出现逆转 土地储备贷款待考

　　“房地产市场风险快速上升。”近期，在某商业银行年中工作会议上，该行“一把手”警示与会的经营层干部。

　　8月6日，该行一位中层透露，“一把手”为阐明上述风险，还特意列举两个现象，一是上半年南方某省的房价几乎上涨30%，涨幅达到历史新高；二是全国新的“地王”不断产生，驱动了房地产价格上涨的心理预期。

　　该行高层警示风险的背景是，信贷已深度“潜伏”房地产业。交通银行研究部在一份最新的研究报告中指出，在适度宽松货币政策环境下，银行信贷资金开始看好房地产业而呈现主动流入态势。

　　可资佐证的一组数据是，8月5日央行公布的2009年第二季度货币政策报告显示，今年上半年，房地产业中长期贷款新增3501亿元，是上年全年房地产业中长期贷款增量的1.5倍。

　　在这其中，本报记者调查发现，地价、房价创出新高的省市，土地储备贷款也呈现出大增态势。一些经济发达省份的数据显示，土地储备机构贷款增速甚至超越了全部贷款的平均增速，表现抢眼。

　　不过，令银行人士担忧的是，作为土地储备贷款的借款主体，也是住宅和建设用地的供应者，地方政府土地储备机构与房地产行业密切相关，因此在风险隐忧前面临“角色”难题。。

　　交行研究部预计，未来房价攀升压力不小，泡沫可能再次形成。而数据也表明，上海、广州、深圳等地7月份的成交面积已出现同比下降。

　　土地储备沾上4万亿“仙气”

　　北京，一个诞生“地王”的城市。而今年以来，北京市土地储备贷款的高增长态势，同样令银行业内人士惊诧。

　　据本报记者调查，高增长的原因在于，今年北京土地储备中心成立了专门协调贷款的小组，与13家金融机构签订了总额高达1510亿元的授信协议。北京市的计划是，今年落实1000亿元土地储备贷款。截至2009年8月1日，计划完成过半。

　　有趣的是，此前，由于土地储备贷款被列入房地产开发贷款范畴，因而一些商业银行对此实施控制，有严格的行业占比和风险限额管理。但4万亿投资等措施出台后，地方政府土地储备机构的信用评级、授信额度被调高，境遇可谓冰火两重天。

　　8月6日，某大型银行广东省分行人士称，今年上半年，土地储备贷款确实有比较明显的增加，但主要都是有政府背景的贷款主体——政府批准的土地储备中心或者是政府委托的企业法人，这被视为政府拉动内需的举措。

　　“贷款不仅仅是用于土地储备，还有一些拆迁和绿化项目，而因为房价高，一些地区的拆迁成本也很高。”江苏某股份制银行人士告诉记者。

　　但上述大行广东分行人士强调，土地储备贷款和房地产开发贷款是走不同流程的贷款，目前他们只收到收紧房地产贷款的通知，并没有听说土地储备贷款要收紧。

　　不过，上述江苏某股份制银行人士称，基于控制地方政府融资平台贷款风险的考虑，现在对于土地储备贷款也有所控制，表现为“优中选优”，县级市的肯定不会进入。

　　苏中一家大行人士称，土地储备贷款并非该行优先支持行业，介入不多。一家股份制银行杭州分行有关负责人则表示，由于土地储备贷款要上报总行审批，所以该分行很少参与。

　　对于土地储备贷款的风险点，一位大行人士称，其一，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他建设资金；其二，如果土地储备的用途是建设用地，未来的效益一般，要看地方政府的财力，“如果政府是赤字财政收入，等于是开了一个空头支票”。

　　“地王”背后推手

　　据北京市国土局副局长曾赞荣在“北京落实1000亿土地储备贷款动员会”上表示，北京市今年计划供应土地1600公顷，保留2000公顷为市场调剂。7月份，眼看市场火爆，“地王”频出，北京市又宣布下半年供应土地1000公顷。2000公顷后备地可能被用上。

　　北京市计划用1000亿元贷款整理出4700公顷土地。记者粗略计算了一下，加上北京市2008年底结转的8800亩土地，今年年底北京市土地储备总规模将达到13500公顷。

　　由此可见，土地储备远远超过计划供应量。

　　一位不愿具名的专家对记者表示，自从2004年“招拍挂”出让制度施行以来，北京市几乎年年完不成土地供应计划。2004年8月31日实行土地使用权出让一律采取“招拍挂”形式以来，北京历年完成土地供应规模仅在计划供应量的50%左右，完不成供应计划已成常事。例如，2005年计划供应房地产指标2516公顷，实际完成500公顷，完成比例不到20%。2006年计划完成房地产供地1900公顷，实际完成1031公顷，完成比例54%。2007年仅完成了20.20%，2008年完成76%。

　　而2009年土地供应量突然井喷，市场消化能力令人担心。

　　由此引发各方对土地出让收入的关注。2008年北京市土地出让收入400亿元，今年任务是500亿元。

　　浙江大学管理学院教授杨遴杰分析说，即使土地市场保持火爆的行情，北京市也需要将2年的卖地收入全部搭上才能还上贷款，更何况此前和今后还有土地储备贷款的欠账。

　　不过，北京市1000亿土地储备贷款，已然为北京市保经济增长做出了贡献。今年上半年，北京市财政收入下降3.5%，固定资产投资却增加了19.3%。北京市统计局新闻发言人于秀琴说，北京市上半年固定资产大举增长的主要原因是土地一级开发同比增长了6.2倍。

　　一个典型例子是北京市朝阳区大望京村的城乡改造试点，在拆迁难、征地难的情况下，这个1600余户的城中村在40天内顺利搬完。记者前去调查时发现，拆迁补偿高是项目进展神速的主要原因，每户每平方米补偿高达1万元。而之所以能实现这些，是因为有土地储备贷款支持。

　　一方面北京市大力投资做土地储备，另一方面上半年“地王”层出不穷。6月份之内，北京市连出4块地王。

　　记者从一位开发商处获悉，北京市国土局曾跟开发商开会时表示，今年要多推地、推好地。而在北京来说，位置好的地块，是造就地王的前提。

　　而地方政府加紧推好地块，背后也自然有土地储备贷款的压力。以北京为例，其正待出让的CBD中服地块预计可以卖到100亿元，这意味着多卖几块好地，就可以尽早化解背在政府身上的1000亿土地储备贷款压力。

　　中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学指出，地王永远产生在位置好的地块身上，而对于主要城市来说，这样的地块已经少之又少。如果政府拿土地储备贷款去多做一些这样的地块，地王还会更多。

　　7月成拐点？

　　2009年以来，房地产市场有泡沫重现的迹象。

　　交行研究部人士指出，原因有三，其一是下半年全国房价易涨难跌；其二，商品房供给将平稳增长，结构将进一步改善；其三，开发商投资意愿上升，下半年房地产开发投资增幅同比将持续回升。地产公司再起上市热潮，可能加剧房地产泡沫的生成。

　　据中国指数研究院的1-7月份全国主要城市监测报告，全国主要城市房地产市场7月份成交数据都出现了“逆转”：北京住宅成交面积200万平方米，同比增长3%；上海成交260万平方米，同比下降6%；深圳下降18%；广州下降33%；杭州下降38%。

　　7月份的数据牵动着开发商们的神经，谁都不知道这是否“逆转”的征兆。

　　万科股份董事会秘书谭华杰在8月5日的中期业绩说明会上表示，近期的主要城市交易数据下降，主要是因为市场供应不足。

　　而住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林近日向媒体表示，所谓供应下降导致房屋交易量下降的理论并不成立。楼市出现泡沫，才是客观存在的问题。当前，楼市的主要矛盾，还是价格太高了。

　　是房价把购房者逼退了。

　　张化学强调说，全国主要城市销量下降都伴随着价格上升，价涨量跌这个现象说明了，自住型购买人群对目前房价弹性具有高度敏感性，对房价的承受能力也已经达到了极限。

　　对于投资性需求来说，日前银行传出来的紧缩信贷和二套房贷政策，则让这些刚刚开始爆发的投资型需求，又退回观望。

　　实际上，对于房地产市场，银行业更为担忧的是政策风险。

　　交行研究部人士指出，虽然在宏观经济回升还存在不确定性的大背景下，短期内对房地产市场的调控政策还不会有方向性的变动，但微调已经开始。如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。

　　王珏林也分析说，下半年房地产出台大的调控政策不太可能，但是可能从税务、金融等方面进行微调。