无效的房屋买卖合同

2007年7月初，准备买二手房的陈女士接到上海信义中介公司的业务员的电话说：“浦城路上有一套高档公寓，240平方米，挂牌550万，您感兴趣吗？” 

　　浦城路地处浦东的金融贸易区，是黄金地段。陈女士心中暗喜，马上与中介约定了看房时间，跟男友分头赶到了那里。刚刚看完了房，他们就作出了买下这套房子的决定。 

　　一起违法税收“筹划”由此拉开序幕，并以“流产”告终。 

　　低价合同 

　　7月9日，在这家中介公司的安排下，陈女士与卖家田晓碰了头。双方坐定后，准备签署正式的买卖合同。田晓建议说，“现在的交易税都很高，你看我们是不是分两步走，签一份买卖合同，再签一份补偿协议？实际交易价是550万，我们把其中的510万做到合同中，作为合同上的买卖价：另外40万你可以跟我 

　　签订一个补偿协议，以装潢补偿款的名义单独付给我。这样做低合同价可以支付较少的契税和交易手续费。“ 

　　“中介规定，契税和交易手续费均由卖家支付。事实上，做低合同价只对卖家田晓有好处，对我并无好处。但是，考虑到这样作对我也没有坏处，再说，中介公司的业务员也表示认同，我就答应了。”陈女士事后回忆道。于是，她与田晓签订了510万元的买卖合同，同时签署了一份补偿协议。 

　　补偿协议规定：买卖合同约定的成交价为510万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备部分。陈女士同意就未包含的部分另行补偿田晓40万元，并同意将这40万元在支付首期房款时一并付清。补偿协议为买卖合同的有效组成部分，一经签订，不可撤销。 

　　另外，买卖合同规定，如果单方面违约，必须向对方支付20%的违约金。 

　　此后，陈女士依约支付了193万元，其中包含首期房款l53万元和40万元补偿款。中介公司也向陈女士出具了一张l93万元房款的收据。 

　　违约起诉 

　　让陈女士意想不到的是，当她拿着房屋买卖合同和中介公司开具的收据到银行申请贷款时，却碰了“钉子”。 

　　银行的接待人员说，因为收据上写着l93万，比合同约定的首付款金额153万多出了40万，银行不能将357万元贷给陈女士。 

　　不能拿到这笔贷款意味着房子就买不成了，焦急的陈女士多次打电话并写信给田晓，要求将合同价格变更为550万元，废除补偿协议，但田晓始终没有回音。 

　　2007年8月8日，“消失”多日的田晓突然给陈女士写信说，陈女士逾期办理贷款已构成违约，购房合同应予解除。陈女士认为，逾期办理贷款是田晓造成的，并非自己过错。因此，她要求田晓配合处理贷款事宜，继续履行合同。 

　　从8月8日至1O月14日，田晓接连3次写信给陈女士表明解除合同的决心，并要求陈女士承担l02万元违约金。田晓还让陈女士提供银行账号，以方便她“退还余款”。这时，陈女士同意解除合同，但无法接受违约金之说。 

　　由于田晓坚持要陈女士支付102万违约金，否则不予退款，10月20日，陈女士将田晓告上了上海市黄浦区法院。 

　　陈女士在起诉状中提出，田晓不肯变更买卖合同，也不提供贷款所需资料，使得自己无法申请贷款，已构成违约。田晓应返还自己已经支付的房款193万元及利息．并根据合同中的违约金条款支付违约金110万元。 

　　各执已见 

　　法庭上，田晓对“做低合同价”这一事实并不避讳，并称陈女士在签订合同时对这一点是明知的，所以合同就是有效的。 

　　田晓还说，193万元的收据不应该成为阻止陈女士办理贷款的障碍，“最简单的办法就是换一张l53万元的收据嘛，中介公司也同意重开的，只要换一张收据，贷款的障碍就排除了，合同也就可以履行了。” 

　　“没错，银行工作人员在了解了事实真相后提醒我说，按田晓说的那样操作，我无法取得550万元的发票，只能取得510万元的发票，将来如果我要把这套房子卖掉，就要多付约l0万元税款。所以我才要求田晓将合同价格变更为550万元。” 

　　“现在大家听清楚了吧，最后要求变更合同是陈女士，是她担心自己将来卖房子会吃亏，才没有认真去办贷款。”田晓的代理律师马上咬住了陈女士的话，“我们认为违约的是陈女士，我们要求在扣除陈女士违约金的情况下，退还相应的钱款。” 

　　公正判决 

　　法院审理后认为，房屋的装修费应该包含在房屋总价中。陈女士、田晓做低合同价，以补偿协议另行约定装修费的做法，既有避税的故意，客观上也会导致国家税收的流失。按照法律规定，这份合同属于无效合同，涉及的财产应该相互返还。 

　　所谓无效合同，是指合同虽经当事人双方协商同意订立，但因触犯有关法律国家不予承认和保护，不发生法律效力的合同。无效合同从订立的时候起就没有法律效力。无效合同由人民法院或者仲裁机构确认。 

　　因此，法院于12月29日作出判决，田晓应返还陈女士购房款193万元，并按银行同期贷款利率支付银行利息。