土地增值税的税务筹划和模型分析

一、土地增值税节税模型设计

(一)纳税人享受起征点优惠节税模型

例7：某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附DuJ,b，全部允许扣除项目的金额为1亿元。

根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益与放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

(二)纳税人提高售价节税模型

当增值率略高于20％时，即应适用"增值率在50％以下、税率为30％"的规定。假如此时的售价为1．2848亿元+Y。由于售价提高了Y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5．5％Y。

销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为1亿元时，将售价定为1．2848亿元是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益。如欲提高售价，则必须使价格高于1．3734亿元，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

二、房产土地增值税节税案例分析

例8：某房地产开发企业，某年商品房销售收入为3亿元，其中普通住宅的销售额为2亿元，豪华住宅的销售额为1亿元。税法规定的可扣除项目金额为2．2亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1．6亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为0．6亿元。

二者合计为0．25亿元，分开核算1：13q分开核算多支出税金0．01亿元。因为普通标准住宅的增值率为25％，超过20％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在激烈的销售战中取得优势。

下面我们对上例给出的条件做一点改动，来计算土地增值税的税负和企、的收薷情况．。

假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从(2亿元一y)÷)，×100％=20％等式中，可计算出，Y为16666万元。

也就是说，如果普通住宅的可扣除项目金额超过16666万元，增值率不到20％，普通住宅就不用缴纳土地增值税，这个企业缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的1 300万元，比不分开核算少缴纳1 100万元，比分开核算少缴纳1 200万元。

虽然可扣除项目金额为此多支出的666万元(16666万元一16000万元)，但比较分析后可知还是划算的：与不分开核算比较总支出减少434万元(1100万元一666万元)，与分开核算比较总支出减少534万元(1200万元一666万元)。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。

例9：某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为2亿元。

这168万元的税负只要该工厂存在，就不可避免。如果以20年计算，就将是3360万元。

按税法有关规定，房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。因此，对该企业除厂房、