某房地产开发总公司于１９９４年创办，主要从事商品房开发业务。开业几年，公司年年盈利，是当地房地产行业的“排头兵”。
去年４月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公司的“财务费用”中列支了预售购房户房屋定金的利息１８万元。，经过调查得知，该公司为了扩大销售，采用预收定金的方法促销商品房，即购买房者先支付房屋价款的６０％作为购房定金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取定金日到房屋建成日的这段时间，公司按１０％的年利率对购房户缴纳的定金计算利息，在４０％的剩余款项中抵扣。比如，Ａ先生向楚水房地产开发总公司购买价值３０万元的商品房一套，于６月１日向公司交付６０％的定金１８万元，１０月１日房屋建成，Ａ先生应得利息０．６万元（１８＊１０％＊４／１２），Ａ先生只需再支付１１．４万元（３０－１８－０．６）。该公司是这样进行帐务处理的：６月１日收取定金时，借记“银行存款１８万元”贷记“预收账款１８万元”；１０月１日收取剩余款项时，借记“预收账款１８万元”、“财务费用0.6万元”、“银行存款11.4万元”，贷记“经营收入30万元”。
对此，税务机关认为，A先生在该公司取得的6000元利息所得，应按“股息、利息、红利”所得项目缴纳２０％的个人所得税，其税款应由该房地产公司代扣代缴。由于该房地产公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按规定应由楚水公司赔缴。计算赔缴金额时，还需将这部分利息换算成含税所得进行计算。该公司合计应补缴个人所得税额为：４８００００／（１－２０％）＊２０％＝１２００００（元）。
此外，由于该公司按１０％的年利率计算的利息在“财务费用”科目中列支，超过了同期银行贷款利率（该省规定同期商业银行的贷款利率按７．２％执行），其超过部分不得在税前扣除，应按３３％的税率补缴企业所得税。应补缴企业所得税额为：４８００００／１０％＊（１０％－７．２％）＊３３％＝４４３５２（元）。
公司李总经理对此百思不解。购房户预缴的定金怎么还要补税呢？而且还要公司承担。难道这种促销手段不行吗？事后，公司财务处处长袁某来到某税务师事务所咨询，请求注册税务师为其开一张对症下药的“处方”。
针对该房地产公司的上述房产销售方式，事务所的代理人员认为：无论是从购房付款的形式上看，还是从销售方式的本质上看，实际上（仍以Ａ先生为例）就是公司收取了２９．４万元的房款，将３０万元的商品房出售给Ａ先生。如果该公司采取降价销售的方式，即，将此商品房价格降至２９．４万元卖给Ａ先生，一来可以免除Ａ先生应纳的个人所得税，也免除了扣缴个人所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应补缴的企业所得税；三来降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
在实际操作中，应当注意两点：一是必须按２９．４万元的销售价格开具房屋销售发票；二是改变原来的财务处理方法，即，１０月１日收取款项时，借记“银行存款１１．４万元”、“预收账款１８万元”，贷记“营业收入29.4万元”，按照上述筹划方案，楚水公司可以节省个人所得税120000元、企业所得税44352元、营业税24000元（480000*5%）、城市维护建设税1680元（240000*7%）、教育费附加720元（24000*3%），合计节税190752元。
