企业房产租赁的筹划

案例：某地一汽车交易市场以对外出租汽车展厅为主营业务。2000年该汽车交易市场展厅租金收入500万元，缴纳营业税25万元，房产税60万元以及其他一些税费。经计算，只营业税和房产税就占到了收入额的17%，交易市场负责人感觉税负较重，希望能够找到减轻税负的办法。
分析：目前，对于房产租赁收入，无论是企业还是个人，都普遍反映税负较重。简单测算一下可以看出，对于一项房产租赁收入，租赁者要缴纳5%的营业税，12%房产税，以及城建税、教育费附加、印花税、契税等等，总体的税负已经远远超过17%。在税法体系保持稳定的政策背景下，我们减轻税负的出路只能是通过筹划，合理避税。具体到这一个案例，笔者当时的具体的造作方法是：考虑到物业管理费只需缴纳营业税，因此以此作为筹划的突破口。首先，根据当地的一般物业管理标准，对年租金收入进行划分，租赁费200万元，物业管理费300万元；然后，这也是关键的一步，由于物业管理费的认定权属于规划局负责。因此，经过与当地规划局的反复博弈，终于使该汽车交易市场获得了物业管理的资格。这样，也就水利通过了税务机关的认定。通过这一筹划，作为物业管理费的300万元，只需交纳15万元的营业税，比筹划前大大减少了税收支出。
房产是出租还是联营税收负担不同
    目前，很多的房地产开发公司为了进行促销，推出了很多销售方式，如：销售精装修房、销售房屋送车库等等，其目的是通过销售得到更得经济效益。某房地产开发公司，2002年新建商业用房4000平方米，准备对外销售。本公司为达到营销目的，推出了一套促销方案。“凡是销售的房屋，本公司返租5年”。由于公司考虑到销售对象是个人，按税法的规定：对个人出租的房屋收取的租金，要缴纳5%的营业税、12%的房产税、20%的个人所得税、城建税、教育费附加等，税负很重。企业后来将销售的房屋，和购房者签订了联营协议，意联营方式来避免高税负，减轻个人的税收负担，这种操作是否可行？
    分析：1、个人将房屋以出租方式租给该公司，比如：收取租金100万元。对手取得100万元要缴纳5%营业税50000元，12%的房产税既120000元，城建税7%既3500元，教育费附加3%既1500元，个人所得税20%既151200元，合计应缴纳税金326200元。
    对取得100万，公司可以税前扣除，可以减少33万元的企业所得税。只有个人承担32.26万的税收负担。
    总体税负分析，以出租方式不但没有多交税，反而还少交了33-32.26=0.38万元的税收。
    2、公司与个人联营。比如个人用房产做投资，参加公司分配，年终分的利润100万元，又要交多少税呢？
    （公司）由于联营参加分配，所分配金额硬税后分配，对个人取得的100万元，企业要倒算出含税所得，承担企业所得税49万元。
    （个人）个人从公司取得100万元税后利润，公司要按税法规定，代扣代缴20%的个人所得税既20万。
    对取得的100万，公司与个人应负担69万元的税收负担。
    假如：购买房屋的不是个人，而是企业购买，其结果又是怎样？
    1、房地产公司以100万元承租企业的房屋。
    分析，房地产公司可减少33万元的企业所得税。而企业收取100万元的租金，则要缴纳5%的营业税既50000元，12%的房产税既120000元，7%的城建税既3500元，3%的教育费附加既1500元，合计应缴纳税金17.5万元。
    总体税负分析，房地产公司将税收负担转嫁到了企业中去，对总体而言，不但没有多交税，而少缴税33-17.5=15.5万元。
    2、企业用房屋与房地产公司联营，参加分配，获得100万元分配。
    分析：由于参加分配，100万只能在税后分配，结果，100万要承担49万元的企业所得税。虽然，企业得到100万份配额，不需要缴税，但是，总体税负为49万。对此还要承担风险。
    （综合分析）出租与联营由于经营方式不同，造成了税收负担的不同。出租可以将公司的税收负担转嫁成个人税收负担，即将企业所得税转嫁成营业税、房产税和个人所得税等，由于税收征收率的不同，可以减轻税收负担。