个人住房租赁的税收筹划

为抑制投机和投资性购房需求，同时完善制度、加强征管，国家税务总局2006年先后下发了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），以进一步加强个人住房转让营业税和个人所得税的征收管理。许多人出于避税的目的，把欲转让的住房转而用于出租，在一定程度上促进了住房租赁市场的发展。本文中，笔者将结合现行税收政策，谈几点个人住房租赁的税收筹划技巧。
　　一、熟悉税收政策，充分享受相关税收优惠
　　按照税法规定，个人出租房屋主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、个人所得税等税种。对个人出租的住房，按租金收入征收12%的房产税、5.5%的营业税及附加；并按扣除相关费用后的净收入征收20%的个人所得税。依此计算，此类住房出租的整体税收负担为租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的税收附加，负担更重。
　　鉴于税收政策对房屋租赁市场的重大影响，2000年12月7日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）。根据财税[2000]125号等文件精神：对个人住房出租用于居住的，暂减按3%的税率缴纳营业税，暂减按4%的税率缴纳房产税。对个人住房出租用于生产经营的，应按5%的税率缴纳营业税，按12%的税率缴纳房产税。这为人们进行税收筹划提供了空间。
　　案例一：甲有一套住房准备出租，现有乙、丙两人分别出价3 000元/月及 2 900元/月要求租用。其中，乙租入该房后将用于经营餐饮业，丙用于居住（当地个人出租房屋营业税起征点为2000元）。如果从税收角度考虑（不考虑相应附加及印花税，同时由于居住和经营的个人所得税适用税率相同，在此不进行计算），租给谁更合算呢？
　　如果租给乙，按税法对个人住房出租用于生产经营的相关规定，每月（取得租金收入）应缴纳营业税150元（3000×5%），缴纳房产税360元（3000×12%），则甲每月应纳营业税、房产税合计510元（150 360），每月实际收入为2 490元（3000-510）；如果租给丙，按税法对个人住房出租用于居住的相关规定，每月应缴纳营业税87元（2900×3%），缴纳房产税116元（2900×4%），则甲每月应纳营业税、房产税合计203元（87 116），每月实际收入为2 697元（2900-203）。虽然每月租金少100元，却因为承租人用途不同，租金收入分别适用不同的税率，使得租给丙比租给乙每月节省税收307元（510-203），反而增加了207元（2 697-2 490）的实际收入。显然租给丙更合算。
　　二、控制月租金收入，利用“起征点”筹划营业税
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用（营业税）的起征点。据此，各地结合当地实际情况，对个人出租房屋的营业税起征点进行了确定。如江西省的起征点全省统一为1000（含）元，南京市则确定为5 000元。税法同时规定：纳税人（个人，下同）的营业额末达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。这为人们利用“起征点”进行纳税筹划提供了便利。
　　案例二：张三和李四同为某市居民（该市个人出租房屋营业税起征点为4000元），2006年7月份他们将各自的原有住房出租。其中，张三每月租金收入为4 020元，而李四的每月租金收入为3980元。由于张三的月租金收入达到了该省的起征点，要按营业额全额计算应纳营业税额，则张三应纳营业税及附加为132.66元（4020×3.3%）；李四的月租金收入未达到该省的起征点，不用缴纳营业税。假设不考虑其它税收，则张三实际收入为3887.34元（4 020-132.66），李四实际收入为 3 980元（3980-0），张三多收了40元的租金，实际收入反而比李四少了92.66元（3 980-3 887.34）。
　　出现上述情况，正是由于起征点征免税的原因引起的。假设当地个人出租房屋营业税起征点为A，租金收入为X（城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%）。对纳税人而言，若X∠A，则不需要纳税，实际净现金流入为X；若X≥A，则需要纳税，纳税人要获得更多的净现金流入，那么租金收入高出营业税起征点部分必须大于或等于按规定所缴纳的各项税费，即X-A≥X×3%×（1 7% 3%），求得X≥1.034A，即租金大于或等于起征点的1.034倍时，纳税人在缴纳营业税及其附加后所带来的利益大于起征点所带来的利益，因而对纳税人来说是划算的。
　　三、正确计算各项扣除税费，有效节省个人所得税
　　依照个人所得税法和《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发[1994]089号）的规定，纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。国家税务总局《关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）关于财产租赁所得计算个人所得税时税前扣除有关税费的次序问题明确如下：个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
　　1.财产租赁过程中缴纳的税费；
　　2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
　　3.税法规定的费用扣除标准。这为人们进行相应的个人所得税筹划创造了条件。
　　案例三：张大爷准备在下月初把地处市区的一套老房子出租，租期为12个月。主管地方税务机关根据张大爷的房屋出租收入减去应纳的税费及其他相关费用后，核定月应纳税所得额为10000元。同时，他还有意向将该房子进行装修。经维修队的技术员测算，房屋维修费要10000元。如果现在装修，只需一个星期的时间就可维修好，不会影响房屋出租。张大爷到底什么时候装修更划算呢？
　　方案一：房屋出租期满后维修
　　税法规定，从2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。张大爷应纳税所得额为10000元，每月应纳个人所得税为1 000元（10 000×10%），即在12个月的房屋租赁期内，张大爷总共应纳个人所得税12000元（1 000×12）。
　　方案二：对房屋马上进行维修
　　假定维修费用为10 000元，依照上述规定，房屋租赁期的第1个月至第 12个月，每月应纳税所得额为9 200元 （10000-800），每月应纳个人所得税为 920元（9200×10%），在房屋租赁期的第1个月至第12个月内，累计可扣除房屋维修费9600元（800×12），剩余房屋维修费400元（10 000-9 600），可在以后的房屋租金中扣除。张大爷在出租房屋12个月的时间内，实际缴纳个人所得税应为11 040（920×12）。
　　该房产1年租期满后，采用方案二可以节税960元（12 000-11 040）。如果今后仍对外出租，该房产维修费可以在以后扣除。当然，纳税人在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。