房屋出租巧找节税点
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发布时间：2009-11-17
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房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。为获取更大收益，把闲置房产租赁出去，需进行税收筹划
巧用税率《房产税暂行条例》规定，个人出租房屋，用于生产经营的按租金收入12%缴纳房产税。个人将住房出租，且出租后房屋仍用于居住，《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，房产税暂减按4%的税率征收。
例：刘先生把沿街房屋上下两层作商店出租，合同规定每年取得租金10万元，刘先生应纳房产税100000×12%=12000元。刘先生的房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果他与承租方签订两份租赁合同，楼上按每月2000元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金7.6万元，两部分合计收入10万元。楼上住房每年收入2.4万元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税960元（24000×4%）；楼下商业用房房产税76000×12%=9120元，两项合计10080元，比不分用途租赁节税12000-10080=1920元。
巧用计税方式《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计缴。房产税的税率依照房产余值缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计缴的，税率为12%。税法又规定，用于自己居住的房屋可免缴房产税，用于自己经营办公的按房价减掉10%-30%的余值计征；用于租赁的，按租金收入计征，租金不得低于同幢物业或同类型房屋租金的单价。
例：私营企业主王先生购买三室一厅作为办公用房，建筑面积164.61平方米，价值121万元。按税法规定，年交房产税10164元[减除率按30%，则应纳房产税为1210000×（1-0.3）×1.2％=10164元]。
如果他与自己的私营企业签定房屋租赁协议，每月租金按市场行情2000元，则每年应纳房产税为2880元（2000×0.12×12），但同时需交营业税、城建税、教育附加=2000×3%×12×（1%+7%+4%）=799.2元；个人所得税=2000-1200-2000×12%-2000×3%×（1%+7%+4%）×5%×12=296.04元，合计应缴税费2880+799.2+296.04=3975.24元。比上述计算少纳税6188.76元（10164-3975.24=6188.76）。
巧用费用扣除《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》规定，依次扣除费用的顺序明确为：①财产租赁过程中缴纳的税费；②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；③税法规定的费用扣除标准。其中，修缮费用扣除依据国税总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》，能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完，准予下次继续扣除，直至扣完。
房屋出租要负担一定的房屋维修保养费用。租金多少为好？一般讲，年租金所带来个人所得税边际税率的变化，应以不超过个人所得税的边际税率为好。应充分利用个人所得税税前扣除规定，多扣除些费用，缩小税基，减轻纳税负担。尤其当纳税人所得适用超额累进税率时，如果缩小税基，其所得适用的最高边际税率和实际税负就可能下降。
例：吴先生出租住房，若不装修，年租金为10万元，应纳个人所得税[100000×（1%-20%）]×20%=16000元（不考虑其他税费），净收益100000-16000=84000元。如果先进行装修，支出2万元，年租金为13万元，那么应纳个人所得税[130000×（1%-20%）-800×12]×20%=18880元（不考虑其他税费），净收益为130000-20000-18880=91120元，两者相差91120-84000=7120元。
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